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现代人力资源开发与管理的指导思想源自于人事管理经济学的以人为本理念,从经济学的视角分析了高校人事管理与人力资源管理的联系与区别。在此基础上,从边际效用递减规律、机会成本、木桶定律、鲶鱼效应、示范效应、马太效应和执行力等角度对高校如何进行人力资源管理创新,提高管理效率,优化人力资源配置提出了相应的策略。 以下是读文网小编今天为大家精心准备的:基于人事管理经济学的视角探讨人力资源开发与管理相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:尽管现在企、事业组织开始意识到人力资源开发与管理的重要性,但是我国广大企、事业组织人力资源开发与管理方面还是存在很大缺陷,提升企、事业组织人力资源开发与管理水平是关系到企、事业组织竞争力提升的重要因素。良好的人力资源开发与管理离不开人事管理经济学的思想作为支撑,但是我们国家现在很多中小企、事业组织缺少这种管理意识和理念,导致人力资源开发与管理水平落后,需要通过实践进行进一步探索和提高。文章分析了人力资源开发与管理以及人事管理经济学的内涵,人力资源开发与管理活动中人事管理经济学的作用与基于人事管理经济学的视角提升人力资源开发与管理水平。
关键词:人力资源开发与管理 经济学 劳动关系
人事管理经济学研究对象是劳动关系以及劳动经济,人事管理经济学不同于古典经济学或者新经济学派,更多的是接近于马克思主义经济学,属于一个交叉的学科范畴。当前在我们社会主义制度之下,人事管理经济学的研究主要包括以下几方面的内容:劳动力的再生产(包括劳动力的简单再生产以及劳动力的扩大再生产)、劳动力就业(就业宏观经济目标、就业与生产率、就业的培训)、劳动力结构、劳动力管理(宏观的劳务市场体制以及劳动力合理流动的管理;微观层面主要是劳动分工协作管理以及劳动环境和人体保护)、劳动保险(工伤保险、医疗保险以及养老保险等等)。人事管理经济学当前研究的范围涉及了劳动力有关的方方面面,同时也关系到社会整体经济的宏观发展,具有重要的作用。
与国际上相比,我国人事管理经济学的研究起步比较晚,所以导致研究水平相对比较落后,国内专门从事人事管理经济学研究的机构和个人不多,所以目前人事管理经济学的发展还不够成熟和完善。当前我国社会主义市场经济不断发展,我们需要不断提升对于人事管理经济学的研究投入,不断地促进人事管理经济学的研究发展。这对于我国劳动经济市场具有重要作用。
现代化人力资源开发与管理体系由六个模块组成,分别是人力资源的招聘、人力资源统筹规划、人力资源绩效管理、薪酬福利、人力资源培训及开发、劳动关系管理。人力资源开发与管理是企、事业组织或者其他组织通过科学手段管理人力资源,促进其发挥最大潜能的管理,也是当前企、事业组织管理者,尤其是人力资源开发与管理部门工作人员必须要掌握的技能,人力资源开发与管理水平关系到企、事业组织的发展。
人力资源开发与管理的研究起步于上个世纪80年代,在不断地实践探索当中成熟,目前已经被广大企、事业组织认同和接受,并且慢慢脱离于传统的人事管理制度,尤其是最近兴起的战略性人力资源开发与管理研究更是成为现代化人力资源开发与管理理论的重要内容,推动了人力资源开发与管理理论的深入发展。
人力资源开发与管理是一项复杂的系统工程,需要组织、协调企、事业组织内部的各项资源,以保证使得员工人力资本最大化,充分发挥他们的主观创造力。最基本的指导思想其实就是源自人事管理经济学当中,以人为本,充分保障员工权益,并且营造一个良好的工作劳动环境,激发员工创造更多价值。人力资源开发与管理的目标是需要满足企、事业组织整体的战略需要,并且保证组织整体以及员工个人目标都可以得到实现。
现代企、事业组织发展过程中,人力资源作用不断提升,现代化的人力资源开发与管理核心就是以人为本,将人力资本作为企、事业组织的核心,企、事业组织想要取得发展需要保持一定的竞争力,就需要不断提高人力资源水平。但是目前我国企、事业组织,尤其是中小企、事业组织人力资源开发与管理存在很大的问题和缺陷,导致了人力资源开发与管理效率十分低下,而且人力资源存在很大的浪费。企、事业组织不了解人力资源开发与管理的方法以及内容,在一定程度上使得我国广大中小企、事业组织依旧处在产业链的低端。
1.人力资源雇佣当中的人事管理经济学运用。人事管理经济学的理论当中,每增加一个劳动力产生的费用(也就是该工人的工资以及福利的综合值)称作劳动力的边际费用,将投入一个劳动力得到的收益称之为边际收益。企、事业组织生产周期当中,资本的投入一般相对固定,但是对于劳动力的投入就存在很大的流动性,企、事业组织需要获得高的投资收益,就需要根据具体情况改变工人的雇佣数量。如果劳动力的边际费用超过了劳动力的边际收益,那么企、事业组织就应该缩减劳动力规模,反之如果劳动力的边际收益超过了劳动力的边际费用,那么企、事业组织就应该扩大自身的劳动力规模。如果一个企、事业组织可以在一定的时期控制好自身的边际成本以及收益的比例,不断实现资本和劳动力的替代效应,在一定程度上可以缓和资本的不足,并且可以获得更高的收益。
2.人力资源培训开发当中人事管理经济学的运用。人力资源培训开发对于新入职员工具有重要的作用,一方面可以快速熟悉掌握业务技能,另一方面也可以培养对于企、事业组织文化的认同和对企、事业组织的忠诚。因此,人力资源培训和开发环节是人力资源开发与管理的重点之一。人事管理经济学的视角下,人力资源的培训可以量化。人力资源培训可以分为一般性的培训以及特殊的培训,一般的培训只能等量的增加一个员工对于多家企、事业组织的产出,特殊培训内容比较深入专业,仅仅是针对唯一一家企、事业组织员工业务的培训,对于提高员工生产率有作用。所以企、事业组织为员工选择培训的方式也需要考虑很多的因素。如果企、事业组织给员工提供一般的培训,培训费用假设为300元一个人,培训前员工边际收益是1000元,培训后边际收益是1400元,培训前假设员工工资等于边际收益1000元,那么培训之后员工工资应该达到1400元,但是由于企、事业组织花费了时间和费用,所以希望支付的工资仅仅是1300元,稍低于边际收益。这个时候员工和企、事业组织会存在一个博弈关系,员工可能完成培训之后,去其他企、事业组织寻找工资更高的工作。如果企、事业组织提供的是自身企、事业组织量身定制的培训方案,那么无论是何种支付方式,企、事业组织最后都可以获得利益。但是目前我们国内的劳动力流动性一直很强,主要原因就是企、事业组织人力资源开发与管理水平不高,而且缺乏自身特色。我们国内企、事业组织需要根据自身企、事业组织的文化以及特色打造一套独一无二的人力资源开发与管理以及员工培训开发制度体系,同时利用人事管理经济学的理论指导人力资源的培训和开发,从而在一定程度上可以有效地减少员工的流失,增强企、事业组织内部的人员结构稳定性。
3.人力资源薪酬管理中人事管理经济学的运用。薪酬管理也是人力资源开发与管理的重要环节,一套有效的薪酬管理方案可以有效地激发员工热情,并且在一定程度上提升员工积极性和忠诚度。薪酬管理主要和人事管理经济学当中的替代效应以及收入效应有关。人事管理经济学当中提到的替代效应,员工收入不变,员工工资的上涨就会导致闲暇价格上升,这样一来员工就会尽量减少自己的闲暇时间,增加工作时间。一个是收入效应,收入增加,工资保持不变,那么理想的工时数就会减少。所以企、事业组织在制定具体的薪酬管理方案时,需要强化替代效应,弱化收入效应,这样可以进一步激发员工努力工作的主动性。
1.运用人事管理经济学理论进行人力资源招聘和选拔。人力资源的招聘和选拔环节是人力资源开发与管理的基础,需要企、事业组织人力资源开发与管理部门给予充分重视。但是目前我国很多企、事业组织人力资源的招聘和选拔方式缺少足够的科学性,尤其是中小企、事业组织体现得更加显著。企、事业组织追求利润最大化的思想没有问题,但是具体的方案选择需要综合考虑各种因素。最为理想的就是降低成本,而工人的工资一般占据很多企、事业组织的成本支出的很大一部分,企、事业组织要想减少成本支出,就需要合理的进行员工招聘。按照人事管理经济学的劳动力和资本的替代效应来分析,对于新兴企、事业组织有很好的借鉴意义,但是我国中小企、事业组织没有很好地利用这一点。
2.运用人事管理经济学进行人力资源的培训和开发。人力资源培训和开发是企、事业组织人力资源开发与管理的重要环节之一,而且具有一定的持续性,人力资源培训和开发包括新入职员工以及老员工。在一定程度上面都有助于提高新老员工对于企、事业组织文化和企、事业组织价值认同,并且不断培养员工的忠诚度。企、事业组织在选择员工培训的方式和具体内容时,需要参考人事管理经济学当中有关于培训边际效益和边际成本的分析,并且通过分析员工和企、事业组织的博弈关系,可以在一定程度上减少员工的流失。
3.运用人事管理经济学进行薪酬福利制度的设计。薪酬福利管理是人力资源开发与管理六个模块当中一个重要的组成部分,最开始的人事管理经济学对于人力资本投入研究基本上就简化为研究劳动力的工资支付效率问题,但是在当前我国市场经济日渐成熟的情况下,需要进一步完善对于薪酬福利内容的设计。企、事业组织在进行工资制定时,人事管理经济学考虑的主要就是工资支付的效率,需要考虑工资变化的收入效应以及替代效应,这关系到企、事业组织的员工积极性。前文已经分析工资收入效应以及替代效应对于员工积极性的影响,因此工资水平直接影响到员工工作的积极性,企、事业组织人力资源开发与管理部门和财务部门设计员工薪酬福利时需要考虑企、事业组织的现状,效率与平等是一种取舍关系。企、事业组织要想员工保持高水平的工作效率,就需要在一定程度上保证员工薪酬福利制度设计的科学性,这样一来,就可以促进企、事业组织整体效率的提升。
人事管理经济学研究的是在当前社会主义市场经济条件下劳动力市场相关的问题,而企、事业组织人力资源开发与管理则是企、事业组织对于劳动力资源进行优化配置的过程,两者密不可分、息息相关。企、事业组织需要不断地运用人事管理经济学的理论进行人力资源开发与管理活动,这样可以有效地促进人力资源配置的优化,从而推动企、事业组织整体的发展,也可以满足每一个劳动者的职业价值实现需要。
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在一篇物流管理论文的写作中,毕业论文选题是开展论文写作的前提,直接影响论文质量。以下是读文网小编为大家精心准备的2017物流管理论文的选题,欢迎阅读!
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题目是信息管理论文的眼睛,一个好的论文题目能对信息管理的论文起到画龙点睛的作用。以下是读文网小编为大家精心准备的2017年信息管理论文的题目,欢迎阅读!
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随着世界经济的不断发展,西方经济学在财经类高校教学工作中的越来越重要。下面是读文网小编为大家推荐的大一西方经济学论文,供大家参考。
当代世界经济全球化趋势已不可逆转,各国之间的自有贸易,数量在增加,质量在好转,其中各方的博弈也愈发激烈,提到自由贸易和国际分工,就不得不提亚当斯密的绝对利益理论和李嘉图的比较利益理论,它们的理论依旧是自由贸易论者手中强大的武器。下面将从三个方面对“绝对利益说“和”比较利益说“的异同及它们对当代世界贸易的启示做一个简浅的分析。
一、绝对利益理论
绝对利益理论是英国古典经济学家亚当·斯密在《国富论》中提出来的,他认为每个国家或每个地区都有对自己有利的自然资源和气候条件,如果各国各地区都按照各自有利的生产条件进行生产,然后将产品相互交换,互通有无,将会使各国、各地区的资源、劳动力和资本得到最有效的利用,将会大大提高劳动生产率和增加物质财富。
(一)绝对利益理论的概念和理解
绝对利益 是指在某种商品的生产上,一个国家在劳动生产率上占有绝对优势,或其生产所耗费的劳动成本绝对低于另一个国家。若各国都生产自己占绝对优势的产品,继而进行交换,那么双方都可以通过交换得到绝对的利益,从而整个世界也可以获得分工的好处。
如果我们对此进行1:1的商品交换,则英国获得了1单位的酒,本国剩余了1.7单位的毛呢,显然本国对毛呢的消费将会增加;则葡萄牙从英国获得了1单位的毛呢,本国剩余了1.375单位的酒,显然本国对酒的消费也将增加。从两个国家的总和来看,毛呢的产量和酒的产量都得到了增长,也就是说分工极大地提高了社会劳动生产率,从而促进了经济发展。
(二)绝对利益论的特点:
(1)亚当·斯密提出了绝对优势这一概念,来解释国际贸易的基础,他认为贸易之所以发生,其基础在于各国生产成本上存在绝对差异。
(2)第一次论证了贸易互利性
(3)亚当·斯密有力地抨击了重商主义,主张自由经济,为自由贸易奠定了坚实的基础。
最后,我们来讨论一下绝对利益说的局限性。亚当·斯密是主张自由贸易政策的,主张依靠市场这个“看不见的手”来对供求关系进行自发调节,维持均衡,控制社会利益,从而使社会获得进步和稳定。这种主张符合当时新兴资产阶级的要求,为突破封建统治对生产力的束缚提供了理论根据。但是随着社会发展,它具有局限性,其中最主要的一点就是,它不能解释现实中所有国家之间国际贸易的基础,特别是当一个国家在所有部门的生产成本上都处于绝对劣势的话,上述分析就无法解释这一种情况。可以说绝对利益理论的一个明显缺陷,就是没有说明无任何绝对优势可言的区域,如何参与分工并从中获利。这就引出了接下去要论述的比较利益学说。
二、比较利益理论
(一)、概念及理解
李嘉图的比较利益学说旨在说明决定国际贸易的基础是比较利益,而不是绝对利益。其核心思想是:国际分工中若两国生产力不等,甲国生产任何一种商品的成本 都低于乙国,处于绝对优势,而乙国相反,其劳动生产率在任何商品的生产中均低于甲国,处于绝对劣势。这时,两国间进行贸易的可能性依然存在,因为两国间劳动生产率的差距并不是在任何商品上都一样,这样处于绝对优势的国家不必生产全部商品,而应集中生产在本国国内具有最大优势的商品,相应地,处于绝对劣势的国家也要集中力量生产那些不利较小的商品,然后通过国际间的自由交换,在资本和劳动不变的情况下,可以增加生产总量,提高生产率,节约参与交换的国家的社会劳动,增加产品消费。如此形成的国际分工对贸易各国都有利。
(二)简评与局限性:
比较成本理论具有科学性、合理性的一面,也有局限性的一面。其科学性的一面突出表现在该理论的核心——比较优势的思想。它从实证经济学的角度证明,无论是生产力水平高或低的国家,按照比较优势的思想参加分工和贸易,都可以得到实际利益,这就为世界各国参加国际分工和国际贸易的必要性做了理论上的证明。这种思想是现代经济发展、物质财富增长的重要动力。同时它具有普遍意义,在其他问题上也是可利用、可借鉴的。正因为如此 ,虽然历经100多年的发展,比较成本说至今仍然是世界国际贸易理论的基础。
比较成本理论的局限性主要表现为方法论上的缺陷,即以静态的短期的观点分析问题,缺乏动态的发展的观点和分析方法。它所反映的主要是经济发达国家的利益,为资产阶级的对外扩张服务。
三、“绝对利益说“和”比较利益说“对当代贸易启示:
绝对利益理论和比较利益理论在一定程度上对各国贸易的启示与影星可以理解为有以下几点:
1.参与贸易的各国,不应以绝对优势和比较优势为参与分工的基础,而应该以本国利益的最大化为最基本的前提。即使葡萄牙生产葡萄酒有绝对优势,但是生产葡萄酒并不是葡萄牙的最佳选择,因为生产毛呢对葡萄牙来说有最大利益。
2.绝对优势说和比较成本理论使富国越富,穷国越穷。(因为一般穷国只在低智产品生产中有绝对优势或比较优势。)
3. 每个国家都要发展高新科技产业(即使在高新技术产业有绝对劣势或比较劣势,也要发展高新技术产业。)
在世界经济快速发展,各国贸易繁荣的今天,面对现代经济发展中的许多现象和问题,两个理论也都很难做出合理的解释。通过对两者的浅显分析,最终的结论是认为当今国际分工还是应该依据最佳利益原则,使贸易国的利益达到最大。
摘要:西方经济学是一门研究人类经济行为和经济现象的社会科学,在日常生活中,处处可用经济学原理来分析现实问题。在市场经济日趋成熟的今天,面对越来越复杂的社会环境,经济学理论对我们生活的指导就显得尤为重要。
关键词:西方经济学 社会科学 社会环境 指导生活
前言
刚开始学习微观经济学时以为这又是一门枯燥无味的学科,老师只是讲些空洞的理论,可是在通过学习这一门选修课之后,却发现这门学科其实很实用,和现实生活联系的很紧密,虽然理论性很强,但是联系实际生活的话还是容易理解的,我们日常生活中的很多实际的例子都可以用微观经济学的相关理论进行解释。以下为部分例子。
一.由供求均衡看大学生就业难的问题
众所周知,近几年来,大学毕业生就业的形势越来越严峻,大学毕业生的人数与企业和政府的需求率和签约率成反比的走势,每年大学生的人数越来越多,相对而言,大学生的签约率却在不断下滑。我国的高校在不断的扩大招生的规模,导致每年毕业的大学生相对于企业和政府实际所需求的多很多,即劳动力相对过剩。
从微观经济学来分析,在就业市场上,大学生是劳动的供给方,企业和政府是需求方,大学毕业生的增多导致供过于求,供需不平衡。
对于需求方来说,企业会根据自身发展的需要,综合企业的成本收益等多方面的因素,来决定所需要的相关专业的大学毕业生的人数,政府根据各级部门工作开展的需要和人事部的结构来招聘所需的毕业生,也就是说需求方都是根据自身利益来决定最后招聘所需要的人员数目。如果从西方经济学理论来看的话,当供给大于需求时,供给方就会通过降低价格等手段来夸大需求,以实现供求均衡,但在现实中肯定不可能,作为需求方的企业或者政府显然不会扩大需求量,因此,在大学生就业市场中,毕业生的供给与需求存在相对不平衡的状态,所以导致大学毕业生就业难,就业形势很严峻。
虽然我国总体的劳动力相对过剩,处于富余的状态,但是我国的专业技术人才缺口仍然很大,出现供不应求的局面,工科类的学生相对较少,一些第三产业仍然缺少大量的专业人才,因此作为供给方的大学毕业生也要考虑自身的实际情况,自己专业知识和能力是否能够达到用人单位的标准。
由此可见,大学生不能只是去想就业的困难而对未来没有了憧憬,因为虽然我国总体的劳动力相对过剩,但我国专业技术人才总量还处于供不应求的局面,大学生应该从自身的实际出发,能够正确认识和面对就业带来的种种问题,调整好心态,迎接挑战,努力学习自己专业方面的知识,全面发展,提升自身的能力,规划自己的未来,做一个社会所需要的人才。
二.由垄断与竞争看可口可乐收购汇源事件
可口可乐作为外国的品牌想要收购中国的汇源果汁,走多元化的道路。但是根据中国反垄断法的相关规定,可口可乐收购汇源案未获得通过。中国商务部经过一系列的审查认定,汇源被收购不利于我国国内果汁饮料市场的竞争,违反了反垄断法,影响我国市场的竞争力,关系到国家利益。
可口可乐公司在中国已经占据了很大的市场,汇源这个在我国还算有点名气的饮料企业如果再被收购,外国的企业将可能控制我国大部分的饮料市场,最终形成对一个产业的垄断,危害到我国饮料果汁市场的健康发展。
可口可乐收购汇源后的市场份额虽然只有百分之二十几,但却足以产生限制和消除竞争的效果,不利于我国果汁饮料产业的健康发展。反垄断法上有明确规定:具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中也构成垄断行为。因此如果收购后的实际效果会限制甚至排除竞争,按照法律这也是构成垄断的。可以想象,一旦可口可乐公司收购汇源成功,可能会借助于其在碳酸饮料市场的支配地位,集中限制国内企业在果汁饮料市场的竞争,国内的中小型果汁企业将会受到威胁,国内企业的市场竞争也将受到限制,自主创新能力也会随之降低。
因此最终可口可乐收购汇源案没有获得通过,体现了我国的
经济法所追求的价值目标,保护民族产业的利益,保护消费者利益和社会公共利益,维护社会的整体经济利益,实现社会经济的协调健康发展。预防和制止垄断行为,保护市场公平竞争,提高经济运行效率,促进社会主义市场经济健康发展是反垄断法的宗旨,商务部禁止可口可乐收购汇源有利于维护正常的市场竞争,提高企业的竞争力,形成良性竞争,保护民族企业的发展,有利于抵制市场垄断,维持社会主义市场经济秩序健康有序的发展。禁止可口可乐收购汇源果汁,有利于我国果汁饮料市场的良性竞争发展,反对市场垄断,构建我国果汁饮料市场的有效竞争格局,促进市场的持续健康发展。
三.由利润最大化来看食品安全
俗话说:“民以食为天”,根据马斯洛的需求理论,衣食住行是我们最根本、最首要的生理需求,因此食品安全问题关系到每一个人的切身利益,可是面对我国最近几年的食品安全现状不禁让人胆战心惊,食品安全问题严重的威胁到广大人民群众的身体健康和生命安全,已经成为日益严峻、亟待解决的社会问题,成为人们关注的焦点。从2008年三鹿奶粉中的三聚氰胺的超标到最近蒙牛牛奶中黄曲霉素的超标,“霉变的大米”、“瘦肉精”、“苏丹红事件”、福尔马林等等一系列的屡禁不止的食品安全问题,让消费者对食品都产生了恐惧心理,确实令人担忧。
这些食品安全问题从企业来看,主要是由于企业经营者的疏忽和企业社会责任的丢失,错误地理解微观经济学关于企业利润最大化的理论,在这个追逐竞争日趋激烈的社会里,很多商家都片面的追求企业的利润,采取各种手段来获取最大利益,片面的认为企业的目标就是追求利益的最大化。在这种不择手段的追求企业利润最大化的经营思想的背后,其实质就是违背了企业的社会责任,危害了人民群众的生命健康安危。企业的社会责任才是基础,一旦缺失了社会责任,企业的利润只是暂时的,企业不能只追求眼前利益最大化而忽略企业长期的发展。
因此,企业不能一味的追求利润的最大化而忽视道德和责任问题,应该在自身的社会责任的基础上,不违背社会道德的前提下,通过开发新的技术来降低成本等合法的、合理的、不违背自身责任的方法去追求企业利润的最大化。厂家要对社会和公众负责,接受社会监督,承担社会责任,不能只考虑企业自身的利益追求最大化利润。
一个追求利润的组织,无论企业怎样去宣扬自身的道德诉求,它最终必须能够用所得的利润去回报股东和员工,否则它就无法生存下去。但是同时也有大量的案例告诉我们,一个以追求利润最大化为最高目标的企业,最终不可能成为一个伟大的企业,更不可能成为一个行业的排头兵。因此面对令人担忧的食品安全问题,目前中国的企业,最重要的是提倡全面的道德管理,找到一些志同道合的员工,以更强更有力的创新力,打造属于自己企业的核心竞争力,企业的管理要注重道德的力量,承担自己的社会责任,最终实现利润的最大化。
四.由博弈论看商业广告战
在商业活动中离不开竞争,更离不开合作。面对激烈的竞争时,要懂得从“双赢”的战略出发分析问题,寻求协作的技巧,才能避免蒙受更多的损失。商业活动中经常会折射出博弈论的影子,下面以广告竞争为例。
两个公司的商品互为替代品,相互竞争,因此两个公司的广告必定会相互影响,如果一个公司的广告容易被顾客所接受,则另一个公司的收入将会受到影响。如果两个公司在相同时期发出质量内容方面都类似的广告,收入增加的同时成本也在增加。但是如果不提高广告质量的话,顾客减少,收入就会被对方夺走。面对这样的情况,这两个公司可以有两种选择,一是两公司相互合作,达成协议,减少广告的开支;二是增加自己公司的广告支出来提升自身公司广告的质量,从而压倒对方公司。
下面用博弈论的相关理论来分析广告战。说到博弈论,在这里我想跟大家推荐一本书叫《囚徒的困境》。囚徒困境是博弈论中具有代表性的例子,两个被捕的囚徒之间的一种特殊博弈,说明为什么甚至在合作对对方都有利时,保持合作也是困难的。商业中的广告战就是典型的囚徒困境的例子,试想一下,如果两个公司都不信任对方,双方无法达成协议相互合作,即背叛成为支配性的策略时,两公司将会陷入广告战,而公司广告成本的增加损害了两个公司的利益,这也就是陷入了囚徒困境。而在现实中,要两个相互竞争的公司达成协议确实比较困难,为了各自利益的最大化而缺乏合作意识,多数的公司都会陷入囚徒困境中。从博弈论的角度看,两个公司只是理性的从自身的利益出发,而没有从双方共同的和长远的角度去考虑而造成两败俱伤,如果他们能够相互合作,互惠互利,最终可能会实现对两者来说都是最好的结局。
要想走出囚徒困境,不受到其牵绊,就要实现双方的合作,最终实现双赢。俗话说,赠人玫瑰,手留余香。双赢是现代社会商业界中经常会提到的字眼,而在这竞争日益激烈的血腥的商战中,很多公司都会陷入类似于囚徒困境的两难境地,在困境面前,需要的是双方的相互了解和彼此的信任,如果彼此都存在有私心,一味的只想到自己的利益,最终将会得到对双方来说都是最糟糕的结局。因此在商业活动中离不开竞争,更离不开合作,需要双方的信任和合作,才能更好地实现双赢。
结论
从上面的几个例子我们可以看出,现实生活中的很多的问题,都是可以用微观经济学的相关理论去解释的。学习微观经济学,可以让我们拥有一个更加冷静而又经济的头脑,更加理智的分析经济生活中的种种问题,也可以帮助我们去规划未来的生活,拥有更加美好的未来。
学会用经济学理论来看待现实社会问题,在生活中发现经济学的奥妙,更理性、更科学地融入社会,用微观经济学理论来指导我们的生活,更好的主宰人生,在学习中和以后的工作中更好的发挥自己的才能,让自己的每一天都过得更加充实,更加有意义。
参考文献
【1】 杰弗里•萨克斯、费利普•拉雷恩:《全球视角的宏观经济学》。费方域等译。上海人民出版社,1997年5月出版,P706—P733。
【2】 萨缪尔森、诺德豪斯:《微观经济学》(第十七版)
【3】 琼斯:《现代经济增长理论导引》,北京商务印书馆,1994
【4】 曼昆《经济学原理》上下册,北京大学出版社,2000年版
【5】 高鸿业主编:《西方经济学》。中国人民大学出版社,2006年5月出版,P601—P607。
一、引言
当前我们处在一个信息化、全球化飞速发展的新时期,人才之间的竞争压力也日趋增强,如何使各大高校培养出来的人才能够在这样的大环境中站稳脚跟,转变传统教学模式是关键。就外语院校培养单一语言人才而言,虽然具有明显的专业优势,但是相对于飞速发展国际大环境来讲,语言类学生适应范围相对太窄。西方经济学是国家教育部规定的财经类专业核心课程之一,它对学生掌握经济学基本原理,理解全球经济发展规律,满足社会发展对应用型人才需求,无疑都起着非常重要的作用。就四川外国语大学而言,虽然一部分教师尝试着进行西方经济学相关教学,但受到各种因素影响,整体效果不太理想。笔者认为,经济学是理论联系实际的重要科学,我们应该改变传统的西方经济学教学模式,强化“实践性”,这样才能较好的培养学生适应社会高速发展的能力。综上所述,本文将结合笔者自身的实践经验和教学思考,提出了关于外语院校西方经济学“实践性”教学模式的若干思考,以加大外语院校综合性人才的培养。
二、当前外语院校西方经济学教学中存在的主要问题
(一)授课背景存在问题
西方经济学中的经济学理论是基于西方市场经济建立并发展起来的,我国大部分高校老师在进行相关理论教学时,通常直接拿来分析我国某些经济现象或问题。由于市场经济发展差异等诸多方面因素的制约,会使西方经济学政策工具在中国的运用效应大打折扣。
(二)教学方法存在问题。
这个问题主要体现在两个方面:案例教学相对落后和教学方式相对单一。首先,在西方经济学教学时,大部分老师的经济学相关案例大部分是基于教材上的数据和实例,一部分老师虽然也尝试将当前经济热点问题引入教学过程中进行讲解,但大部分案例始终局限于国内;其次,教学方式相对单一,西方经济学作为经管类高校的必修学科之一,老师与学生都十分重视,但是为了能够获得好成绩,一部分老师始终倾向于习题的反复讲解,而学生也很喜欢这类“取巧”获得高分的教学模式。
(三)评测方式存在问题
虽然大部分高校在期末考核学生西方经济学学习成果时,引入了平时成绩,这一点值得我们肯定。但是平时成绩的考核方式也存在一定问题。首先,平时成绩相对期末笔试成绩来讲,比例仍然不高;其次,平时成绩的获得,大部分老师是以上课点名来打分,这种方式完全不能够体现平时成绩的真正价值。
(四)课程安排存在问题
大多数高校西方经济学课程是在低年级开设的,这也存在一定问题。首先,对于大学新生来讲,他们刚刚从高中升到大学,对西方经济社会的了解十分缺乏,在运用经济学原理把握、描述我国经济发展情况时存在一定难度;其次,对于外语院校的学生来讲,他们自身数学基础较差,而且大部分外语院校新生基本上都没有学习高等数学相关课程,这时让他们来理解经济学中的数理推导,存在较大难度。
三、推行西方经济学“实践性”教学的相关建议
针对以上西方经济学教学中出现的问题,想要合理利用外语院校资源,有效培养经济实用型人才,提高毕业生就业能力,通过“实践性教学”,能够很好地做到这几点。“实践性”教学是一种教学模式或者说一种教学理念,能够帮助学生巩固理论知识和加深对理论认识的有效途径,重要环节,是培养学生掌握科学方法、理论联系实际的重要方法。本文认为要在外语院校的西方经济学中开展“实践性”教学,应从以下方面着手:
(一)理论联系实践
第一,课程教学要以厚实的理论知识为基础。目前国内通用的西方经济学教材里包含大量的让外语院校学生感觉晦涩难懂的理论知识和数理模型,因此在进行教学时,老师要着力把抽象难懂的理论变为具体简单的知识,以弥补学生数学思维的不足。首先,以扎实的经济学理论知识,把经济数学模型“通俗化”。针对外语院校学生有数学模型学习障碍问题,教师可采取“先思想,后模型,再思想”的方法来进行反复论证、强化教学,以慢慢培养学生们用数学模型描述经济规律的习惯。要做到这一点,就需要授课老师自身要不断吸取最新的经济学理论知识。
第二,教学过程要以丰富的数据资料为基础。西方经济学与经济社会发展有着紧密的联系,数据分析就是两者最好的联系工具。在课堂上,老师需要准备与教学内容紧密相关的数据资料,然后运用西方经济学理论知识进行分析,以此来加深学生们的学习动力和兴趣。例如,在讲授GDP概念的时候,给出近10年重庆各个区县来的数据,让学生自己分析各区县经济10年间的发展情况,比较各区县经济发展速度快慢,同时给出各区县三次产业数据,让学生们核算三次产业增加值之和是否等于当地GDP,然后比较10年间三次产业发展比重变化,让学生们自己发现我国三次产业结构调整的大趋势。
第三,要激发学生的主动性,提高学生的“实践性”思维能力。首先,在授课过程中,教师除了正常上课外,也可以尝试通过QQ、微信等工具,最大限度地与学生交流。其次,采用“故事-黑板-PPT”的方式进行教学,例如,对于PPT上的“一句话概念”问题,我们可以先用故事的形式让学生们明白其具体的含义,然后在黑板上将该概念所包含的理论原理用模型推导方式,再给学生进行展示,以减少学生们学习的心理负担,激发学生主动学习兴趣。最后,相关经济学授课老师可在每次课程结束时,给出与下节课教学内容有关的案例思考题,提升学生的学习主动性;也可以拿出几节课的时间,专门给学生准备、收集现实生活中所涉及的经济例子来进行分析讲解。从而充分培养了学生的主体地位和独立思考习惯,以引导学生主动观察问题、发现问题。
(二)行动联系实践
第一,优化案例教学,重视实践环节。西方经济学属于社会科学,理论与实际有着千丝万缕的联系。恰当、合适案例的选择,是把抽象难懂理论变为具体简单知识的较好方法。因此案例教学应当在教师的精心策划和指导下,根据学生身心发展的特点,满足教学目的和教学内容的需要,认真选择典型经济案例,将学生带人特定环境中进行经济现象分析,引导学生进行自主性学习。笔者认为在外语院校进行西方经济学案例教学,应从自身出发,考虑不同专业、不同语言背景学生的表达能力、反应能力等诸方面因素,然后结合国内外当前经济生活中一些典型事例和热点问题,编制不同的案例讲义,以此增强学生对理论的现实感觉,加深对西方经济学基本理论的理解,提高学习兴趣和主动性。
第二,将课堂教学与实践教学融为一体。尽管西方经济学课程没有专门的实验室来开展实践教学,但是我们依然可以通过合理的教学设计来达到实践目标。第一,开展社会调查。社会调查可以让学生带着问题到企业、市场等地方了解当前经济发展现状,运用已学经济学原理努力发现问题,解决问题;第二,虚拟经营比赛。能够让学生换一种方式了解市场的基本运作原理,激发学生的学习兴趣,并为以后进入社会,创造财富积累经验;第三,撰写日记。培养了学生的观察能力,同时也打开的学生眼界;第四,开展经济学辩论。辩论可以激发学生的竞争意识,同时发现自身理论方面的不足,强化相关概念的记忆。
第三,改革西方经济学考核方式,为“实践性”教学创造条件。为进一步激发西方经济学课程学习学生的实际分析问题和解决问题能力,我们还应积极改变过去的单一的基于标准试卷的考核方式,为“实践性”教学创造良好条件。西方经济学的考核宜由相对单一的考核向多元化考核转变。除了在期末采取闭卷考试,以考查学生理论基础能力外,还应该提高平时成绩的占分比例(将学生实践活动时的表现好坏纳入其中),以考核学生对知识运用能力和创新能力。
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中国的房地产市场在经历了一个曲折的历史发展过程之后,正逐步走向成熟与理智。下面是读文网小编为大家推荐的大学房地产开发与管理论文,供大家参考。
摘要
房地产项目策划是确立项目的目标,同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据,是项目实施的依据,同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究,对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析,以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力,都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
本文是为武汉利嘉置业即将开工的武汉世界城光谷步行街项目做的项目策划,详尽介绍了光谷步行街的基本规划、周边环境及开发目标等相关状况。基于对该项目的调研与策划研究,分析了项目的优劣势,确定了目标客户群,明确自身定位,为项目的实施提供了策划建议。文章对项目的可行性研究以及营销实施作出指导,对项目的资金筹措与赢利能力进行分析策划,并对项目的实施提供初步的实施方案,从而确保项目的成功。
关键词:房地产项目 策划研究 市场分析
第1章 绪论
行市场前景分析。
第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求,策划项目的投资需求。
第五部分综合运用项目资金筹措理论,对项目进行资金筹措策划。对项目的资金来源与运用进行周密的策划研究。为项目融资、资金的科学合理利用,发现不确定因素,防范财务风险,为项目的成功运转提供财务上保障。
第六部分运用财务可行性分析基本知识,对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价,为项目的盈利能力做出科学的策划研究。
第七部分通过对本案例的研究,对全文进行总结与展望。总结出对房地产项目策划研究的相关建议,以及本案例中的项目策划过程中出现的问题,同时也通过这一部分指出本案例的局限性以及需要进一步研究的问题,对房地产项目策划研究策略提出建议。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
2.1房地产项目策划的内涵
房地产项目策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。房地产项目策划,目前有两种不同理解:一种观点认为,房地产项目策划就是促销策划,即如何想方设法把楼卖出去,这是一种狭义的理解;另一种观点认为,房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调研、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划,即业界人士所说的房地产项目全过程策划。笔者认同后一种观点,认为房地产项目策划是为达到投资目标,在调查、分析有关资料的基础上,按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划,并制定和选择合理可行的执行方案,以及根据目标要求和现实环境变化,对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。也就是要对房地产项目进行全过程的策划,即从功能策划与市场前景分析、建设规模策划与投资需求预测、资金筹措策划、项目投资效益分析等各个环节都进行全方位策划,使项目的开发价值提升到最理想的位置。本文主要针对武汉市房地产市场,以武汉光谷步行街项目为例证,对房地产项目的市场调研、项目定位、规划设计以及房地产项目的营销策划进行研究
[1]。
目前有部分观点认为:房地产项目策划书其实就是房地产项目的可行性研究报告。这种观点实际上还没有深刻理解房地产项目策划的深刻内涵。房地产项目可行性研究报告书通常是项目已经基本确定的情况下对项目进行分析。房地产项目策划策划书通常是在目前尚未形成的时候制作的,当然,还有一些是就项目的局部进行的策划。项目策划与可行性研究有着很大的区别,项目策划与决策也是不同的,项目策划的过程包括制定方案、选择、调整方案,而决策是对方案的优选。项目可行性研究、决策都应是策划工作的具体内容,而策划更为广泛。
2.2房地产项目策划的特征
房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起。房地产项目策划参与项目的每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发的项目产品适销对路,占领市场。在房地产项目策划中必须把握房地产项目策划的特征、坚持一定的原则,才能够使房地产企业决策水平进一步提高,为房地产企业创造社会价值和经济价值。
(1)前瞻性:房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
在市场调研阶段,要预见到几年乃至几十年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。
(2)地域性:第一,要考虑房地产开发项目的区域情况,如地理位置、气候条件、经济发展水平等;第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况,如市场供求状况、市场发展状况、居民的消费倾向、生活习惯及社会审美倾向等;第三,要考虑房地产项目的区位情况,如自然区位、经济区位等。
(3)市场性:房地产策划自始至终要以市场为主导,要随市场的变化而变化;又要造就市场、创造市场,开发稀缺产品,避免同质竞争,这样才能获得好的经济效益。
(4)可操作性:房地产项目策划方案一定要具有可操作性,体现在以下方面:一是策划方案密切结合实际,符合市场规律,在实际市场环境中有可操作的条件;二是开发商有能力实施策划方案;三是要易于操作、容易实施,有可操作的方法。
(5)引导性:任何房地产项目策划方案都应当以市场需求为依据,然而仍有许多经过市场调查而策划的产品未获得全面成功,原因就在于缺乏引导。在现实生活中,由于消费者的需要受到内外各种因素的影响和制约,在市场去求方面具有一定的弹性,只要我们加以适当引导,挖掘出新的市场需求,这种隐含的、不明显的需要,就会变成实实在在的购买需求[2]。
2.3房地产项目策划的流程及内容
按房地产项目策划是一项较为复杂专业性很强的工作,应当有一套科学严谨的工作程序。按照科学严谨的工作程序开展策划工作,可以避免不必要的反复和浪费,提高策划工作效率;可以使策划工作规范化、精细化,保证策划工作的质量。透过房地产项目策划程序,可以看出策划一个房地产项目的全过程,也可以了解一个房地产项目策划的各项具体工作之问的内在逻辑关系。由于在现在的生产条件下,房地产项目策划是针对已经拿到土地项目的策划,所以已明确项目的房地产项目策划在策划市场上占有一定的比例。房地产项目策划的具体流程,笔者通过一个图形来简要说明:功能策划与市场前景分析→建设规模策划与投资需求预测→资金筹措策划→投资效益分析→设计方案。 [5]
按照房地产项目的发展进程,房地产项目策划的内容主要体现在以下几个方面:
(1)房地产项目功能策划与市场前景分析:项目的功能策划就是以消费者的潜在需求为依据,设计产品的功能。功能设计实质上是市场细分理论的深化,市场细分方法有好多种,但归根结底都是以功能细分的。在进行项目定位策划时,
要注意产品和市场的互动,产品要弥补市场方面的空白点,要引领市场发展潮流,树立市场目标;要考虑开发商与消费者的互动,通过项目树立开发商的品牌形象,提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动,产品的设计要符合消费者的消费习惯。项目定位需要解决的问题是:①项目市场定位房地产产品的消费者,有哪些竞争对手,目标客户的消费习惯。②房地产项目的概念设计成功的概念设计给项目赋予更多的文化内涵,引领一种新的生活理念和生活方式。对拟建项目提出一种概念、精神和思想,是贯穿于整个项目的灵魂,是项目的主题,也是房地产项目的主题策划。③产品定位确定开发的产品种类,寻找拟开发产品的限制条件,制定具体的定位方案与策略。
房地产市场前景分析:市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。对房地产项目的市场前景作全方位的分析,需要以项目的功能定位为基础。
(2)房地产项目建筑规模策划与投资需求预测:开发商在深入市场调研和准确的项目定位的基础上,对房地产项目进行规划设计,这一阶段的工作内容主要是:①项目整体规划方案设计对项目建设条件和综合技术经济论证;对项目空间布局和景观规划设计;提出交通组织方案并设计。②确定建筑风格和楼盘特色风格作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。房地产项目要考虑地域、自然环境、风俗、目标客户年龄、文化层次及市场的稀缺等因素来确定产品的建筑风格。③住宅户型设计要求在新的理念指导下,以人为本,以人与环境的和谐发展为核心,运用科学技术手段,综合社会、经济、环境、文化等因素,创造出符合时代、居民要求的住宅。④公共建筑规划设计公共建筑的功能、经济及美观的问题属于内在因素,城市规划、周围环境、地段状况等方面的要求是外在因素,这些关系构成一个整体统一而又和谐完整的空间体系。有机地处理个体与群体、空间与体形之间的关系,使建筑的空间体系与周围环境相互协调,可以增强建筑本身的美观。
房地产项目投资需求预测:在房地产项目建设规模策划完成后,基于其建设规模对项目的投资需求进行具体的分析,明确项目的资金需要,预测投资需求。
(3)房地产项目资金筹措策划:房地产投资项目的投资规模往往非常大,这样大的资金需要量,完全靠自有资金周转是不可能的。因此,筹集资金就成为房地产投资的重要经济活动。房地产行业是资金密集型的行业,任何公司在进行地产开发项目时主要遇到的难题就是资金问题。对于本项目,同样我们也会遇到资金短缺的问题。在项目的开发中,除了我们自己投入部分资金外,大部分要靠外部资金的注入才能使项目顺利开展下去。
(4)房地产项目投资效益分析:房地产投资效益分析是根据国家现行财税制度和现行价格管理办法,分析测算投资项目的效益和费用,考察投资项目的获利
能力、清偿能力及外汇效果等财务情况,以判断投资项目财务上的效益状况。房地产投资项目财务效益分析通常分为房地产投资项目静态分析和房地产投资项目动态分析。
2.4房地产项目策划的作用
房地产项目策划在知识经济时代属于智力产业,能为房地产企业创造社会 价值和经济价值。21世纪是知识经济时代,知识经济的主要特征是智力、智慧产业将得到进一步发展,社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
房地产项目策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的,它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。同时房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争力,近年来房地产企业开发模式不断突破。在这种情况下,房地产项目策划就能发挥它的特长,增强项目的竞争力,赢得主动的地位。
房地产项目策划还能帮助探索解决企业的管理问题,增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场,重点是管理。策划人帮助房地产开发企业管理创新,从而寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。
房地产项目策划还能够有效的整合房地产项目资源,使之形成优势。要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、社会资源等。房地产项自策划参与到各种资源中去,理清他们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标[3]。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析 房地产项目的功能策划关系到房地产项目的销售与市场等,关系到整个项目的成败。是房地产项目策划的重要内容,只有对房地产项目的功能做出恰当的策划才能保证足够的市场潜力和市场前景。市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。
3.1项目功能策划
3.1.1项目位置及周边环境
光谷世界城项目位于武昌东湖高新技术开发区;西临鲁巷广场,书城;北临珞瑜路和华中科技大学;东临关山一路,南临雄楚大道,该地区集聚了多所大专高等院校,科研机构,高科技公司,是迅速成长的武汉城市圈中的文化、时尚中心。项目总建筑面积为121.5万平方米,地块呈不规则长方形,中心轴线长约1800米,平均宽度170米。
项目所处的光谷广场位置,距离武昌中心中南路约10公里,以雄楚大道和珞渝路相互连接,是武昌中心城市密集区与光谷的连接点,是武昌进入光谷的主要关口,亦是光谷进入武昌中心区的咽喉。“进则武昌,退则光谷”是这一位置的恰当形容。项目周边道路主要表现为“两横三纵”:东西向有两条城市快速干道:雄楚大道和珞渝路,南北向有民院大道、关山一路、关山二路。项目地块内的关山路,目前作为城市干道的功能已经被弱化,以支路的形式存在,具备形成商业步行街的基础条件。
光谷广场周边各种生活配套设施相对光谷其他区域而言是整个区域最为成熟的。 周边商场、菜场、休闲广场众多,大专院校林立,公园、医院等公共设施相距不远。地快周边有:华中科技大学、中南民院、中国地质大学、中科院武汉分院、七0一所、七一九所、武汉邮科院、鲁巷购物中心、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光电子大市场、电信数码港、以及有长飞,网通,NEC等上下游高科技产业聚集的东湖新技术开区等。
本项目一期开发德A地块部分,交通便捷,自然景观资源丰富,区域公共设施完善,处在武汉东湖开发区内,该项目是武汉开发东湖开发区的重要组成部分。A地块基地用地面积87467平方米,地上总建筑面积312795平方米。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析
五大主题步行街区:阳光激情的南加州海岸、感性美丽的地中海风情、清朗明丽的意大利、华丽雄伟的德国主题、高雅浪漫的法国构成。1350米街道设置了10大景观节点,汲取各国建筑精华,成为具有代表性的建筑博览。建筑、广告、柱饰、店招都浑然一休,给游人和顾客超越时空的跨际体验,带来“每次都有不同体验,感觉永远都没逛完”的消费体验。
特色之二:建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色。项目将以全世界最大规模的炫彩激光群落,打造武汉的世界级夜空。最高500米的光影效果,将是整个武汉都可以看见的高度,通过整条街的灯光规划设计,形成一条发光的银河,成为武汉夜空独特的风景。有火热的、有冷寂的、有静止的、有跳跃的附在建筑顶上、身上或窜动在街上和丰富的建筑和景观呼应,在整条街形成有趣的光影体验,使夜晚的趣味更加动人。
特色之三:空间尺度趣味宜人化。项目作为一条专为步行设计的商业街,在空间尺度和景观空间的设计上秉持趣味宜人化原则,以形成“两步之间的欢乐,一条街的开心”。景观包含四部分:街道和广场节点、店面装饰、灯光系统和导示系统。分别由商业景观设计公司、灯光设计公司、导示设计公司和装饰装修公司完成。在主街道上,作为景观的主要展示区,具备给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能,除供人流通过外,还有各种服务性、供休息、售卖的设施,如:报亭、电话亭、警亭、休息椅、凳、哈根达斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等;以良好的空间设计和景观设计让更多的人到地面上来,放慢脚步,营造良好的商业氛围。
3.1.3项目的功能定位
项本项目5年之内的最大的可操作商业量在30-35万平方米,那么这样的的业量下,可能的商业形态将包含:大型百货、大型仓储超市、酒店、写字楼、主题商场(家居、数码、电器)、美食、娱乐、休闲、其他自由独立商业等。商业的建筑形态,可能包含:街区独立店面形式,中空百货形式,平层仓储超市形式,小独栋主力店形式,主题商场形式,酒店形式和写字楼形式。本项目用地性质大体为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。项目所处的鲁巷广场,共有鲁磨路,卓豹路,珞渝路东西两段,民院路以及关山路六条路在此汇集。其中的珞渝路东西两段做为光谷联系武汉传统市中心城市快速干道经过项目北部大约1000米的长度。而关山路的70%将被项目包容,目前的关山路是做为低级集贸市场的形式存在的。而民院路是光谷腹地汤逊湖乃至夏口区联系干道。其他的鲁磨路和卓豹路是做为仅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。
光谷广场的定位是未来的武昌新兴城市副核心,而本项目又是光谷广场最大的一个开发项目,所以,光谷项目的定位就是承担这个武昌副核心里大部分城市功能的物业。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
致谢
经过前后3个月的时间,终于完成我的这份项目策划研究报告。经过这个过程,我们学会了把所学的知识加以应用,并且在实践中发现新的问题解决问题。所谓“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行”诚斯言也!
房地产项目策划是我感兴趣的研究领域,在李春好老师的悉心指导下,经过3个多月的努力,终于完成了今天的文字。本文从选题,准备,到定稿,得到了多位老师的关心,支持和帮助,可以说没有他们以及相关课题方向的老师自始自终的热心关怀,鞭策,鼓励和细心指导,以及在论文写作过程中给予的学术指导和修改建议,因此我一直心存感激对他们的学术造诣和敬业态度。在这里,我想对几位在毕业设计过程中给予我帮助的老师特别是李老师致以最诚挚的感谢。其次也感谢武汉利嘉置业的徐哥,感谢你提供的调研机会及相关的数据资料等。
最后,由于知识的浅陋,出现错误在所难免,希望看过这篇毕业设计的老师,同学多提宝贵意见,以使我在今后的学习工作中能更好的运用。
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[摘要] 房地产开发成本管理是房地产企业成本管理的核心内容之一,本次调研报告主要通过采用实地调查法、文献检索法、专人询问法的调查方法。对浙东化建材料有限公司在房地产开发过程中建筑成本方面的开发成本调研分析,通过分析发现该公司在建筑成本开发管理上存在诸多问题,针对以上问题提出了改进建议和必要的完善措施。
[关键词] 房地产 开发成本 控制 管理
引言 随着国家房地产相关房地产宏观调控政策的出台及相关法律制度的完善,房地产行业的暴利时代告于段落,企业要在市场上获得一席之地,必须加强自身管理的内涵建设,房地产开发成本管理是企业成本管理的核心内容之一,因此我们必须加强房地产开发成本的管理。而房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设施开发成本和房屋开发成本的核算恰恰有机的构成了房地产开发成本管理系统。所以我就房地产开发成本管理展开了调研和分析,而且在调研中发现了浙东化建中存在的问题与不足,并在最后的调研建议中提出了相关的建议与完善措施。
一、公司的基本情况
浙东化建材料有限公司于2001年6月29日在台州工商局注册,企业法人为王良森。公司已经发展成为资产规模1.3亿元,拥有正式职工100余人,年产值3亿多元的中小型房地产开发公司。浙东化建材料有限公司
是集开发、建设、销售于一体的一家房地产开发公司。公司设有财务部、招商部、销售部、施工部及后勤部等多个部门。公司实行董事长领导下的总经理负责制,是严格按照现代企业制度组建、现代化管理的经济实体。
二、调研方案设计
(一)调研的目的及意义
在国家宏观经济的调控下房地产企业要实现企业利润最大化,则必须因时利导完善措施,控制成本性消耗开支,降低运营成本,提升服务质量,提高市场竞争力。只有真正地明确了开发成本管理的相关知识,才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对开发成本进行核算、管理。通过加强开发成本管理,克服盲目性,增强主动性,理智性,有效地降低成本。在开发成本管理的过程中找出经营问题所在,从而改善经营,节约开支。本调研报告就公司的现状进行了深入调研,希望通过本调研报告的调研分析对公司目前所存在的问题能得到更好的解决,对于公司以后的发展有进一步的提高。
(二)调研思路及方法 房地产开发的成本构成包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。在几个月的时间里我采用了一系列方法,我对浙东化建的开发成本管理等内容进行了调研,了解到该公司在建筑成本、土地开发成本,房屋开发成本,配套设施开发等相关信息,并且也调研了相同房地产开发企业的建筑成本。我主要采用了文献检索法,通过该方法取得了中国部分房地产企业和浙东化建公司的基本资料、概况信息和相关财务资料。采用实地调查法,走访了本公司部分科室和施工现场,和一些相关人员和工人谈话并查看资料,归纳整理收入和支出以及各种费用及消耗资料。还采用了专人询问法对公司人员请教和提问,对调研项目加深认识和与用其他方法所收集的材料进行分析和筛选,从而归纳实际有用的信息。在调研的过程中发现了本公司每平米的建筑成本比较相同企业部分成本过高,合同过程管理不到位,变更难以控制,各种原始凭证记录不完善导致无法精算其开发成本,使开发成本增多等诸多因素。根据本公司的现状我对浙东化建公司提出了合理建议和改进方法。
三、调研结果分析
(一)调研的基本情况
在国家宏观调控房地产行业下的今天,房地产行业的暴利即将结束。如何控制开发成本也是地产商们亘古不变的话题,而房地产企业的开发成本中建筑成本尤为重要。可是在调研中发现浙东化建的每平米建筑成本普遍过高,为了更直观的知道浙东化建每平米建筑成本过高的原因。为此我专门就每平米建筑成本对本公司浙东化建和台州白云房地产开发有限公司二家规模相差不多的开发项目类似的公司进行了数据调研分析。
浙东化建材料有限公司房地产开发成本管理调研报告 房地产开发有限公司每平米建筑成本仅为2055元/平方米。二者均为相类似的房地产开发企业,但为何建筑成本相差如此之多。从图中我们不难发现浙东化建的工程费用普遍比白云房地产公司要高。而导致工程费用高的原因也是存在诸多方面。在调研中发现,有些工程项目存在拖延工期的现象,这无疑会大大增加房地产开发企业的开发成本。部分工程项目返工现象严重,原本可以一次性完工的工程项目,反复多次返工,这不仅造成了建筑材料的浪费也损失了大量的人工费。在一些工程项目中由于工程管理人员没有估算好建筑材料用量,并不加详细的记录原始凭证使得材料浪费现象也显得尤为突出,这都使得本公司的建筑成本远远要高于同类房地产开发公司。
归根结底是由于公司成本管理比较松散,公司人员管理意识不强从而造成了合同签订模糊导致了拖工期和工程返工等诸多现象的发生,而公司人员常抱着事不关己高高挂起的心态。公司的成本管理人员也没有完善的记录原始凭证,更没有统一和规范财务人员的实务操作,也没使项目成本得到动态的有效的控制和管理。
(二)调研的基本结论
1、企业内部合同过程管理不到位
在对浙东化建的开发成本分析的过程中不难发现合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解:一是“合理”的签订合同;二是合同的分类授权与审批。以前该公司都喜欢签大合同,跨分期、跨科目。在签订的时候,没有从成本管理与控制的角度考虑,不为后面的工作着想。
签的时候很方便,到合同执行过程中,就会出现拖延工期或者返工,建筑材料浪费等诸多现象,这都使得建筑成本增加的重要因素。缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同,其负责的部门不同、授权不同。浙东化建公司需要清晰定义授权、责任体系,建立预警、审批机制,以保证合同签订的质量。
2、成本变更控制难管理
成本变更控制难在两个方面:一是时效性强;二是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点,现场变更一旦发生,现场工程经理就得决策如果返工成本就做进去了,不返工工期就可能会延迟。同时,变更发生前往往无法精确测算其成本,只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行,而事前只能估算,这为成本控制带来风险。而公司管理更加粗放,变更发生后也不及时测算成本,等到结算时再进行“算总账”,这就给成本控制管理带来了更大的风险。
3、各种原始记录不完善
原始记录,在生产过程中来源于最基层的施工地点,在物资采购方面来源于各级物资部门。原始记录真实与否,直接影响核算的真实程度。因此,能否及时正确地反映成本情况,关键取决于原始记录的可靠程度。由于房地产企业业务多,工程量也大,企业在生产过程中的原始记录存在两种种情况:一是有的施工工地核算建立了原始记录,但流于形式的多,原始记录也有假的。二是有的根本没有施工工地核算,也就没有最基层的原始记录,预算成本没有明确,扩大比例,成本核算不能反映真实情况。
4、欠缺高素质的成本管理人员
成本管理岗位是地产企业随着精细化管理,逐渐分离出来的新型管理岗位。该岗位一般都是从工程概况预算、财务等其他岗位转过来。 既然是“全成本”管理,那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”,如:设计、工程造价、营销管理、财务等。而目前这样的人才在该公司还比较稀缺,如不能够很好解决这个问题,将会成为企业未来发展的瓶颈。
四、浙东化建材料有限公司的建议
(一)加强合同全过程动态管理 合同的订立可以采用招投标、议标、战略协议采购等多种方式。随着管理的规范化,现在很多地产公司逐渐采用招投标方式签订合同,中标后,再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节,所以,在合同签订时要清晰界定双方的权责,确保合同顺利执行。合同签订过程需要走审批流程,审批通过后记录备档。
在施工过程中,应严格按照工程承包合同、招标文件、中标书等约定项目的施工范围,项目经理应组织项目全体人员进行书面的专题交底会,对工程承包合同的内容、范围、各方的责任、义务、目标成本的分解、合同的主要经济指标、合同存在的风险与履约中应注意的问题等具体落实到各职能部门、各责任区,并将目标成本控制的指标下达到每位负责人员,由各责任工程师在工程管理过程中具体控制,对主控范围内的费用与控制指标经常进行对比,对超指标情况拖延工期等问题及时反馈并查找原因、及时调整,项目应有专兼职人员对合同的履约情况进行管理和分析,使工程成本始终处于受控阶段。
(二) 加强成本变更控制管理 在对成本变更难以管理的问题上。我发现 一般项目施工工期较长,各阶段的差异较大,项目在履约过程中,一方面要认真分析研究合同,正确行使合同赋予的权利;另一方面,要重视合同履约过程中的索赔管理,随时关注现场动态,做好索赔的各项基础工作,特别是对那些变更新增工程项目,必须有建设单位书面签认的设计图纸变更,并应及时协商确定变更价格,以便索要增加工程款。另外工程造价管理人员,应掌握和熟悉施工工艺,了解设计变更项目、材料代用部位及现场施工情况和合同协议条款,及时收集现场实际成本消耗情况,分析和预测结算时可能出现的异议,及早准备解决的依据和理由,以保证工程的顺利进行。
(三)建立健全各类台账,做好原始记录
为解决好各种原始记录的问题,我认为在这方面,应当建立实物量日统计台账、机械设备工时利用台账、材料收付保管账、用工记录等。已实行施工工地核算的,应当进一步完善原始记录,建立互相制约的制度,解决好数字对口问题。企业的物资部门应当建立仓库物资到货原始记录,作为物资已经到货,尚未付款,还不属于自己资产的一种过渡。待发货票到达付款时应当立即办理正式验收,入保管账,同时注销到货记录。
(四)引进高素质成本管理人员 针对最后一个问题,我认为浙东化建公司应加大对会计人员,尤其是具有综能力的会计人才的引进以及培训。将会计核算与企业的内部控制管理有效的结合起来,来满足企业的管理需要,反过来促进企业内部控制管理水平的提高,从而为实现企业利益最大化。
总结
通过这次调研我清楚的认识到房地产行业由于其资本密集,投资风险极高,如果经营不善,企业亏损甚至破产的可能都有。所以为了企业的持续发展,必须控制成本,开源、节耗。由于近几年来房地产业的膨胀发展,引起了全社会的关注,国家不断出台抑制房价的措施,使得房地产企业的日子越发的不好过了。同时也加剧了房地产企业之间的竞争,其实企业的竞争就是利润的竞争,也就是成本的竞争。控制管理好企业的成本,是房地产企业管理的重要内容和核心任务。加强企业内部管理,签订好合同,提高管理人员管理意识,培训和引进成本管理人员,这些措施都会使得开发成本有所降低。在调研中我也发现自己在房地产开发成本中存在的种种不足,也希望将来能在实践和工作中不断得到磨练和补充。
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中国近代西方经济学是舶来的产物,这种思想的引进与社会动荡不安有关。下面是读文网小编为大家整理的西方经济学原理论文,供大家参考。
当前,案例教学已经应用到很多学科的教学过程中,西方经济学也概莫能外。案例教学的引入对于偏理论与数学逻辑的西方经济学来说,案例教学把经济学抽象的理论知识跟现实的经济问题联系起来,使得经济学教学不再枯躁乏味,而是充满乐趣。然而,案例教学的目的是要实现既让经济学教学变得生动、活泼、具体,又能使学生掌握系统的经济学理论知识,并具有较强的经济学思维来分析解读现实经济问题,这并不是一件容易的事情。当前的案例教学,还存在许多问题。如教学方式比较落后,停留于传统的“灌输式”、“填鸭式”教学,教学案例不是来源于现实中,而是主观编造,对案例的讲授也没能将理论与现实很好地结合起来[1];对案例教学存在碎片式的理解,如案例教学或停留于举例教学的层面,或片面强调案例教学,而忽视理论教学[2]。或非常重视某一知识点或某一理论的案例分析,而忽视学生运用已学过知识全面分析某一问题的综合能力[3]。这些问题,实际上是案例教学与理论教学如何结合的问题,因此本文就这一问题进行分析。案例教学与理论教学的结合,首先是内容上要结合,即案例材料要与知识点相关,案例内容能够被知识点所解释,或案例内容能够映射知识点理论;其次是案例教学的层次与理论教学的层次应相衍接,如单一知识点可由一小故事或小案例来说明,而综合性知识点则需由大型的案例材料来说明;再次,理论教学的系统性与案例教学的碎片化如何结合,使学生具有综合性、系统性的经济学思维,来分析解读现实经济问题。
一、案例材料与理论知识点的结合
案例材料必须与要讲解的知识点有较强的相关性,如果没有相关性或相关性不强,则难以对要讲解的知识点进行充分的阐述。如在讲解需求弹性时,一些资料以2002年成都华西乳业将牛奶倒入下水道事件为例,解释说牛奶需求弹性小,使得企业降价也难以提高销售量而只好倒掉卖不出去的牛奶。这一案例材料认为牛奶是生活必需品,所以牛奶需求弹性小。这一观点很难令人信服,在教学中也会使学生觉得难以理解,甚至感到迷惑。因为现实中对于中国家庭来说,牛奶并不是必需品,其需求弹性比较大,价格降低,则需求会增加很多,而价格提高,则需求会减少很多。所以在这里,案例材料选择的不适当,会使得案例教学产生适得其反的效果。案例材料除了内容必须与知识点有较强的相关性,材料来源最好是我们所处的生活与经济环境。如果与我们的生活环境或感知的世界相距太远,也难以使学生对案例材料产生共鸣,而影响案例教学效果。因此,案例选择最好是本国本地区的案例,时间最好是近几年或近十几年发生的。因此,来源于国外的很多案例材料,可能与理论有很好的匹配,但由于制度、文化与习惯的差异性,这些案例材料不一定能为中国学生所理解。同样,时间比较久远的案例材料,由于其当时的经济与社会环境、历史背景与现在有较大的差异性,其材料内容的现实说服力大打折扣,难以在教学中取得较好的效果。如在解释经济泡沫的形成的原因及生成机制时,很多人列举了荷兰历史上的郁金花泡沫事件。对于中国学生来说,很难理解郁金花会有如此高的价值,会成为荷兰人抢手的投资品,价格会涨得那么离谱。因而,虽然这个案例能够讲清楚经济泡沫是如何形成的,但难以在学生中形成较大反响,也难以调动学生思考问题的积极性。而以我国2007年股市泡沫为例来分析,学生会有更强的感性认识,对知识点的理解也更深。
二、案例教学与理论教学在层次上的衍接
知识点有综合性知识、单一知识之分,同时,针对教学要求,不同章节、不同知识点也有侧重,这就要求理论教学有不同的层次性。对于重要知识点、综合性知识,要重点讲、细致讲,而对于概念性知识点、非重要知识点,可简单、粗略地讲。与理论教学的层次性相对应,案例教学也有层次性,如对应综合性知识点,案例材料应有充足的内容与信息,并对其进行展开深入分析,对概念性知识点,则举例说明即可。如讲解供求定理,为了向学生讲解价格是由供给与需求决定的,而不是由成本加成方式来决定。可举一简单例子说明,如2011年飞天茅台53度酒国内价格为1050元,而在美国的售价为82.99美元(约合550元人民币),国内与国外价格存在巨大差异,学生从这个例子中就能真正理解价格的差异来自于供给与需求的不均衡,而不是成本的差异。而在讲完了供求分析这一部分后,由于学习了供求均衡、供给与需求的影响因素,需求与供给弹性等多个知识点,在进行案例分析时,就需要有较多内容的案例材料来分析。如可将上述茅台酒的例子扩充内容进行分析,茅台酒的供给受到特定地理条件的限制,难以大幅度提高产量,因而其供给弹性小,而在国内需求方面,由于茅台的国酒地位,社会及政府机关对其需求大。特别是对于政府部门来说,由于是公款消费,政府部门对其价格变动不敏感,需求弹性小,因而茅台酒在国内市场是供不应求。由于需求与供给弹性小,厂家与经销商往往可以大幅度提高茅台酒的零售价格。但在国外,没有了国酒地位,也没有公款消费,所以国外对茅台的需求很小,需求弹性很大,所以价格远低于国内。通过将案例扩充,并且老师进行诱导式启发、问题式讨论,可以使学生对刚学到的概念及知识有了更深的理解和掌握。在综合案例分析中,则可将前后的理论知识贯穿起来,如综合性案例:近年来中国房地产价格为何一涨再涨。则可以将供求理论、消费者行为理论、厂商理论、市场结构理论等知识点串联起来,并以专题讨论的形式,由老师介绍、引导,学生提问、讨论等方式,使学生在讨论中再次回顾了这些理论知识,并将之串联起来,逐渐形成经济学的思维方式,将理论用之于解释现实。
三、理论教学的系统性与案例教学的碎片化的结合
由于经济学理论是对经济现象的高度抽象与概括,大量地运用了数理分析、图形推理,前后知识点之间存在紧密的逻辑关系,因而理论教学具有很强的系统性。与此相对应的是,案例材料则是一个个独立的内容,案例之间不存在明显的逻辑关系,案例教学因而呈现明显的碎片化。我们传统的理论教学模式是从归纳到演绎,即从已有的理论来解释现实,或以现实中的案例来佐证、阐述理论。这一模式有其固有的优点,可以完整地将基础理论讲解清楚,体现经济学理论的逻辑性与系统性。同时通过案例分析使理论与现实联系起来,增进学生对理论的掌握与运用能力。因此,针对经济学理论与教学的特点,我们认为在教学中应坚持理论教学为主,案例教学为辅。在课堂上,老师应系统性地讲授经济学基础理论知识,理论假设、运用条件及理论内涵要讲清楚,经济学理论框架与知识点之间逻辑关系要讲明白。在此基础上,插入案例材料来分析,将理论与现实联系起来。单一知识点的案例材料,可以通过对其内容的补充与延伸分析来对多个知识点进行综合阐述,使得单一的案例材料得到综合性运用。或组织综合性案例材料,将前后知识点串联起来,克服案例内容的碎片化,使之与理论知识的逻辑性、系统性实现融合。另外,对过去过于重视理论教学,忽视案例教学以及案例教学方式过于简单等弊端应进行改革,在理论教学的内容与案例教学的方式上进行改进。第一,针对不同的教学要求,应在理论教学的内容上有取侧重、取舍,如针对非经济类本科学生来说,对经济学理论掌握的要求较低,在教学内容上,则重点讲解与现实更为密切的知识点,如在《微观经济学》讲课中,供求理论、市场结构理论可重点、深入地讲解;对生产要素理论、一般均衡理论则可略去不讲;对消费者行为理论、厂商理论可结合现实简单地、定性地讲讲,不必进行深入的数理推导与理论分析。第二,案例教学方式应多样化,注重师生互动。可通过以下方式进行改进:
(1)提问或答疑式。比较简单的知识点,可以先让学生自学再由老师提问及答疑。这样既可节省时间为案例导入让路,还可以调动学生的学习主动性,避免单向输入式教学的枯燥与单调,同时又避免教学中的“放羊”;
(2)讨论或辩论式。对于一些重要、疑难、有一定争议性的问题,在老师进行讲授后,可组织学生进行分组讨论或辩论,老师进行引导与评议,使学生在辩论中加深对理论知识的理解与运用;
(3)小论文式。对于重要的、有重大理论价值的问题,可以布置学生撰写学术论文。对资料搜集、论文结构与逻辑、论文学术规范等方面老师进行指导,并对论文进行及时批改与评点。第三,在讲授完一个大的知识点或几个知识点后,应对学过的内容进行回顾与梳理,梳理出各知识点的逻辑联系与展开过程。梳理过程中,可用图形、动画、文字等来演示。对重点知识的回顾,可组织新的案例材料,或对以前的案例材料进行补充扩展,以专题辩论、课堂讨论的方式,来加深学生对理论知识的理解与运用能力。
一、多元化与数学化
马克思主义经济学研究的主要对象反映的是人类的活动与经济参与的一般规律,是对客观事实的一种内在的反映。其研究成果建立在巨人的肩膀上,是科学的世界观和方法论。此外还研究社会经济连续的发展,人与人间,人与自然间,人与社会间的和谐发展等。在现实的世界里面,所有的关系都是很复杂的,还变化无常,应该要采取不同的研究办法来对其研究。研究不同的方面,比较分析然后对那些内在的发展规律进行揭示。这绝对不能用数学的分析来解决,因此就确定了马克思的主义是多元化的。现在的经济学越来越数学化,这样的数学化现已发展成了主导趋势。现在西方的经济学理论发展越来越让人难以想象,还有别的不是经济上的因素的趋势。经济学的数学化可能会把手段和目的的混淆加速化。一九八八年的诺贝尔奖的获得人阿莱批评了经济学数学使用的过度趋势,他指出现在的经济学是被人为地加入了数学的模型并使其成为了主导,并且可怕的是在这个错误的主导思想上向前发展;受到数学思想的荼毒比较深厚,在历史上是一种倒退。早在二十世纪三十年代,美国的著名经济学家里昂•惕夫就提出了数学分析的方法,并为此获得诺贝尔经济学奖,即使他的理论包含了很多的数学公式,可是他反对对于数学的滥用倾向。里昂•惕夫说:“专业的经济学的杂志里面整篇都有着数学上公式的充斥。这样的话就把那些看这些杂志的人从一个看似有理的却是任意假设出来引导到虽然很精确但是却毫无道理的结论,所以对数学的滥用就成了经济理论学的研究误区。数学对于经济学理论是种研究,论证,分析的工具。这个工具是不是可以发挥成果,其关键就是在研究经济学的时候是不是正确利用。正确理论的服务需要数学的方法,却也可能为错误理论进行效劳。浅层次的来看,貌似这两种推理的方法的数学方式都是合理的严谨的,但是事实是对于同一个数学的推理不仅可以导出正确结论,还可能致使成果错误。一九九四年《博弈论》出世,让有些西方的学者们欢呼一个对人际间的关系进行处理的工具出现了。最起码能够将双头,单头问题解决了,可是这六十几年来该书却没有帮上解决问题的大忙。美国的哈佛教授于1972年获得了诺贝尔奖,他在对美国的《挑战》杂志社的记者采访进行回答时说过,对于现在来说单一数学的分析并不一定有很好结论,可能得需要哲学的一些基础。克莱因是1980年诺贝尔奖的获得人,他说过,没有什么可以代替计量的经济学中数量的办法。也不是一切的经济学的问题都能够被量化,能够测算,在有的时候肯定得有主观上的决策。他的话表明用数学的办法来作为研究经济学的主张单一不合情理。在经济理论中用数学方法是有局限的,其实就是说数学的办法只是辅助工具,它是分析经济的第二重要方法。
二、发展性与两重性
马克思的主义作为真理,是永不会过时的,它只会跟着在实践过程当中继续发展。马克思的经济学理论自创建至今是在连续不断地发展着的,其理论的体系是开放的。正是它的开放特点,才能够吸收兼容别的学科精华从而让自己更加完善。该经济学的体系是通过继承前人在经济学的成就的遗产所建立发展的。马克思的政治经济学的世界观是科学的,拥有着与时代共同发展的优秀品质,伴随社会的发展而连续壮大发展。以上就表现了马克思的政治经济学发展的特性。可是,西方的经济学拥有着双重性:一是阶级特性,二是某种条件之下实用的特性。它不仅是资本主义形态与意识,还是对资本主义市场的经济经验的总结。其阶级的特性主要是为了维护那些资本主义阶级的利益,对资本的主义这种制度进行了维护,也对西方发达国家在国际上的经济与对资本主义的宣传进行了维护。对于特定的情况就如那些实用特点强的市场的经济客观现实进行了限度之内的反映,尤其是现实的社会化的生产。西方的经济学也有有价值的科学性与能用东西的存在,不单单只是形式中存在,通常是和形态意识以及具有辩护特性理论东西共同存在,融合在一起密不可分。对于我们国家来说,马克思的经济学在我们国家要进行发展就必须按照我们国家经济的发展实情,尤其是按照我们国家的特色制度对市场的经济发展与实践,将马克思主义中国化,发展特色经济建设有特色的社会主义经济,对马克思的主义进行发展概括。发展就要有博大的胸怀,能够吸收人类一切科学成就,在此基础上实现创新,在当今社会主义和资本主义两种制度并存的历史背景下,马克思主义经济学的发展,必须坚持实事求是地分析和批判现代西方经济学,借鉴其合理成分来不断充实发展自己。
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中国特色社会主义市场经济体制形成、发展的特殊路径决定了中国经济学不仅仅是一门“解释经济学”,它还肩负着“改造世界”的职责。下面是读文网小编为大家整理的有关经济学理论论文,供大家参考。
摘要:留守妇女这一特殊群体的形成是制度框架内、生存压力下、家庭角色合理分工实现家庭利益最大化的理性选择。这种无奈、“自然”、理性的家庭决策对留守妇女自身发展、对农民工家庭、对农业现代化和新农村建设产生了广泛而复杂的影响。留守妇女问题的症结源于城乡二元体制。因此,“四化”同步不仅是我国经济社会协调发展的重大战略,也是破解留守妇女问题的根本之道。
关键词:留守妇女;二元体制;政治经济学;分析
从20世纪80年代起,伴随市场化、城市化进程的加快,农村剩余劳动力开始向城市转移,并日益呈现出明显的性别化特征:大批农村已婚男子进城务工,越来越多的农村妇女留守家中。2006年我国农村留守妇女规模约在4000万至5000万之间[1],2012年据国家统计局农村社会经济调查司发布的数据[2],我国外出农民工16336万人,其中男性农民工占66.4%,女性仅占33.6%。数据表明农村女性劳动力转移明显滞后于农村男性劳动力,而且,在这些外出农民工中,举家外迁的仅为20.66%,有将近80%的农村外出劳动力家庭处于离散状态。与留守儿童、留守老人相比较,留守妇女承担起多种社会角色,对农村经济社会各方面发展影响也最大。在家庭生活中,她们肩负着本应由夫妻双方共同承担的家庭抚养责任、赡养老人责任、子女教育责任和生产劳动责任;在社会活动中,留守妇女已成为农业生产的主力军、新农村建设的主要参与者,自身却承受着生理、心理、安全等多重负担。据调查,留守妇女最大的负担是农业生产与家务劳动;最大的痛苦是情感的空虚与寂寞;最大的心愿是合家团圆。劳动强度高、生活压力大、精神负担重[3],成为农村留守妇女生活世界的真实写照。关注留守妇女问题,是因为留守妇女问题反映的不仅仅是留守妇女自身的生存状态,同时还折射出我国结构调整、体制转型、社会转变中农民工群体的境遇以及相关制度设计和政策安排的困境。因此,了解农村留守妇女的生存状况和发展诉求,追踪溯源地分析留守妇女的成因,探求留守妇女问题的破解之道,对改善留守妇女处境,关爱留守妇女发展,维护农民工权益,推进农业现代化和新农村建设有重要意义。
一、留守妇女的成因
农村留守妇女产生的原因是多方面的。农村妇女留守家中是二元体制框架下的无奈选择。城乡分割的二元体制与我国工业化的成长道路和发展模式有关。改革开放后,城乡二元体制逐步松动但并未根本破除,特别是附加在户籍制度上的各种利益和资源,如教育、就业、城市基础设施、社会福利和社会保障等,构成了农民工进城的最大障碍。这些障碍:一方面,导致农民工低工资低福利、与“城里人”同工不同酬等种种社会不公;另一方面,抬高了农民工及其配偶、子女举家进城的生活成本和教育成本。农民工家庭个体往往无法突破和跨越体制的门槛,实现举家迁移,面对难以承受的高昂成本,大部分家庭只能选择一人外出,候鸟式流动。农村妇女留守家中是农村传统社会伦理限制的“自然”选择。与现代都市不同,传统农村社会更加注重理治与孝道[4],“男主外女主内”的性别分工、“男强女弱”等性别观念早已被农村妇女和男性内化于心,这种文化基因和传统观念导致家庭中的男性更倾向于外出务工。理所当然地,赡养老人、照料孩子、农副业生产的重担、天经地义地全部落在妇女肩上,部分妇女被迫“自然”留守。国家统计局2012年的数据也表明,约2/3的已婚农民工没有与他们的配偶生活在一起。农村妇女留守家中是家庭生存理性和经济理性的合理选择。农村性别分工具有一定弹性,留守妇女常常是农村劳动中的多面手,既能“织”也能“耕”,在丈夫外出务工后,往往能够独立承担起繁琐的家务劳动和繁重的农副业劳动。权衡比较妇女留守的优势与劳动力转移中的劣势,如生育、体能、用工需求、转移成本等,丈夫独自外出务工、妇女留守家中才是制度框架内、生存压力下、通过家庭角色合理分工实现家庭利益最大化的理性经济行为。
二、农村妇女留守家中的影响
1.对留守妇女自身和家庭的影响
大批农村妇女留守家中,大批已婚男性农民工候鸟式流动,对留守妇女自身发展、对农民工家庭、对农业现代化和新农村建设产生了广泛而复杂的影响。首先,农村留守妇女的家庭地位在整体提升。留守妇女逐渐改变传统上“主内”被动的从属地位,开始承担更多家庭经营管理决策和实施,独立性增强,成就感上升,自由度更大,社会声望日益提高。其次,夫妻分居的家庭模式成为独特而长期存在的现象。随之而来的是,留守妇女劳动强度和生理负担加重,心理健康受损,文化素质提高受限制,发展机会减少。夫妻关系方面,夫妻间异质性增强,不利于留守妇女婚姻关系和家庭稳定。
2.对农业现代化和新农村建设的影响
留守妇女在农业和农村发展中的作用与贡献在持续加大。在生产模式上,男工女耕,农业从业女性人数大幅度增加,农业日渐成为农村留守妇女主业,出现农业女性化现象,留守妇女正逐渐成为农业和农村发展的主力,成为农业资源和农村社区管理的主体。但是,留守妇女在担负起生产、生活双重任务之后,因为中国农村广种薄收的现象非常普遍,她们的主体意识和参与水平并没有因为丈夫外出务工为其参与社区活动提供更多的契机而有所提高。因为,几乎所有的留守妇女都把重心放在家庭角色上,完成传统赋予他们的责任和义务,只有少部分妇女积极参与各种经济活动和社区公共事务管理。农业劳动力的结构性文化水平、技术水平和管理水平下降,农村剩余劳动力就地转移成本提高,土地流转和规模经营的难度加大。与此同时,留守妇女在农业生产中并未占据主导地位。大量的实地调研资料表明,家庭农业经济的日常生产经营与管理,特别是与家庭农业生产活动中最重要的环节———决策和销售是相分离的。家庭农业经济的日常管理和经营决策存在明显的性别差异,留守妇女更多从事的是农副业日常管理的事务,家庭经营决策的权力,譬如粮食作物生产品种的选择、面积数量的确定、农药化肥的使用等一些需要一定知识、经验、技术、资金、对家庭发展影响较大的事项和活动,仍然掌握在男性手中;农业较低的收益率也使得以农业为主的留守妇女的收入在家庭总收入中的比重在下降,留守妇女对家庭的贡献下降,对男性的依赖在加重。由此可见,“男工女耕”的新型家庭分工模式和农业女性化现象没有、也不可能从根本上改变农村妇女的家庭地位和经济、社会地位,甚至对留守妇女家庭地位的提高,对农业技术改革和农业现代化明显不利。
三、农村留守妇女问题的破解之道
对农村留守妇女问题的关注始于20世纪90年代。针对留守妇女问题,已有的研究在政策建议或解决路径方面已形成诸多共识,并在实际工作中取得了良好成效。譬如,建立强大的社会支持网络体系[5],利用各种正式的、非正式的社会网络资源,减轻留守妇女劳动、家务负担和心理负担;实施鼓励农民回乡创业的政策,解决农民家庭离散问题;加强农村精神文明建设,尊重、支持和关心妇女。尊重、倾听妇女的意见和需求,支持妇女的选择,鼓励留守妇女积极参与农业和农村发展政策的制定和计划项目的实施;开展妇女技术培训,提高妇女知识水平,组织管理能力;加强妇女组织建设,增加妇女之间的联系、交流和团结互助[6]等等。上述成果对留守妇女问题的持续研究积累了丰富的实证素材、逻辑起点和理论借鉴。值得关注的是,留守妇女问题是社会排斥的结果,症结在于城乡二元体制(前文已有论述)。从这个层面上看,以来大力推进“四化”同步,协调发展,积极促进新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化协调发展的重大战略,不仅为留守妇女问题的深入研究提供了广阔的背景和千载难逢的好契机,更为留守妇女问题的解决提供了全新视角和根本路径。根本性实现农民增收、农业增效、农村繁荣,才是破解农村留守妇女问题的根本之道。这是一篇大文章,亟待深入研究。□项目基金:湖北文理学院政治学省级重点(培育)学科开放式基金项目:“四化同步”进程中汉江流域农村留守妇女问题研究(YB201506),湖北省教育厅人文社科基金:转型时期中国社会阶层变迁与政治发展问题研究(2012G369)。
参考文献:
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[6]江洪,李继华,傅兰英.农村留守妇女健康状况及健康需求调查———基于社会性别的视角。湖南社会科学2014,(02)112-117.
[摘要]
本文对1999年以来高校扩招的情况做了简要的论述,初步探讨了其形成的原因,同时对扩招的度的问题进行了重点探讨,从扩招增长率和经济增长率比较,教育大众化和农村学生负担能力,扩招和教育基础设施的承受能力,扩招和教育经费来源,扩招和毕业生就业以及知识失业等方面进行了论述。最后得出扩招应该暂缓的结论。
[关键词]高校;扩招;经济学分析
1引言
始于1999年的这次高校扩招,既满足了广大人民群众教育需求的增长,更为当时我国拉动内需、刺激消费这一经济政策提供了很好的支撑。金融危机后,世界经济增长放慢,我国国民经济增长也受到影响,国际市场萎缩,国内需求不旺。国家企图通过刺激居民消费,扩大国内市场,但这一措施并无多大效果,于是政府将希望寄托于教育消费。高校扩招既有政府扩大内需的目的,也有提高国民整体素质的目的,既有学生的愿望,也有高校本身的愿望。但是不可否认的是,高校扩招也带来了诸多的不利影响,比如招生数目的快速增长给高校和国家带来了巨大的财政压力,另一方面高校师资队伍、基础设施以及管理制度的不配套导致了教育质量的严重下滑等。因此高校扩招既有正面的作用,也有负面的影响,如何权衡其利弊成为一个重要的研究课题。那么,政府应该进行扩招吗?或者说,政府扩招会增进还是损害社会福利?如果政府有权扩招,又是什么原因促使了近几年政府对高校扩招?扩招的度又如何把握?现在扩招是否适当?本文拟就以上几方面的问题做一些初步的探讨。
2政府干预高校的经济学理论基础
经济学将社会产品分为私人品和公共品。所谓私人品是具有排他性和竞争性的产品,在市场经济中,私人品的生产将是有效率的,政府不需干预。而所谓公共品是指那些具有非竞争性和非排他性的产品,例如国防、教育、公路、路灯等产品。由于公共品存在着外部效应,因此不可避免地存在搭便车行为。如果排除搭便车的成本非常高昂,那么通过市场来生产公共品是缺乏效率的。由于在市场情况下生产者不能将生产产品的收益全部占为己有,产品的提供将比实际需要的要少。高等教育是建立在普通教育基础上的专业性教育,其目标是向接受高等教育的消费者传授进入社会各个职业领域就业或者满足入学者其他需求的各种专业知识和技能。从表面上来看,高等教育具有私人物品的竞争性和排他性特征,但同时由于它给受教育人带来了效益之外,还给整个社会带来了巨大的外部社会效益,因此,高等教育作为一种混合物品,具有公共物品的部分性质,也同样因为如此,政府干预高校是有效率的,是应该值得肯定的。另一方面,制度经济学认为,制度安排是一种公共物品,存在搭便车问题。诱致性制度变迁指的是一群人在响应由制度不均衡引致的获利机会时所进行的自发性变迁;强制性制度变迁指的是由政府法令引起的变迁。如果诱致性创新是新制度安排的唯一来源的话,那么一个社会中制度安排的供给将少于社会最优。国家干预可以补救持续的制度供给不足。理性的统治者必能矫正制度安排的供给不足(林毅夫,1989)。高校教育作为一种制度安排,必然也存在着外部性,如果任由其诱致性变迁,会导致供给不足,因此,政府的强制性变迁是必要的,这又为政府干预高校提供了一个理由。
3高校扩招的原因分析
高等教育的发展规律是以长期、持续、稳定地与经济协调发展为目的,以最大限度地与社会经济的发展适应为准则,因此,它的发展道路受社会经济的促进和制约,反过来,教育的发展又促进了社会经济的进步与发展,也就是说高等教育发展和社会经济发展是相辅相成,相互依赖的。我国改革开放以来,经济快速发展,但高等教育发展相对滞后,特别与国际上教育发达国家相比,差距较大,因此需要我国高等教育有一个超常规的补偿性发展,在此背景之下,我国政府决定的扩大招生计划是很有必要的,也是很及时的,具有一定的历史进步意义。1999年扩招以来,受到社会各界的广泛欢迎,可见扩招是有其必然原因的。具体说来可以概括为以下几方面。
3.1反经济周期论的支持
反经济周期论是在教育产业化论争中涌现的一种激进的观点。所谓“反经济周期论”就是在经济处于低谷时,教育特别是高等教育采取“逆经济风向”行事,即经济越处于低谷,越应该发展高等教育,通过发展教育反过来调节经济周期。该理论认为:教育投入纯属于生产性建设投资,而不是消费性支出;教育资源要按照产业化方式进行经营,通过市场进行配置;教育不仅要满足市场或社会的需求,而且要对经济周期进行反向调节。这一观点由于暗合了二十世纪末高校大扩招前的中国经济形势,成为高校扩招的有力理论支持。经济学家也许正是基于以下的假设:到1999年,经济持续低迷已7个年头。应该是处于“谷底”,4年之后,也就是第一次扩招生的毕业期,经济应该彻底走出低谷,导致新一轮经济扩张期的开始。经济增长速度的加快必然增加对人才资源的需求,而这些扩招生正好派上用场。这样,高校扩招不但拉动了即期消费、延缓就业压力,也为经济的中长期发展提供了有效的人才供给。总之,高校扩招的直接动力源于经济,而反经济周期论为它起到了推波助澜的作用。反过来,高校扩招对一些激进的教育理论主张从实践上给予了强有力的支持,并必将更进一步地推动理论的完善和发展。因此,高校扩招不但具有强烈的现实意义,而且具有深远的历史意义。
3.2社会发展的需要
经过30多年的改革开放,我国经济已经得到很大发展,各行各业都取得了一系列巨大成就,促进了社会的进步和科技的发展,这就需要更多的与之相适应的高层次管理人才。若仍施行低入学率的高等教育模式,在21世纪以人才为核心的科技和经济实力的国际竞争中,我国将会处于劣势,再则,由于高等教育的低入学率,绝大多数适龄青年难圆大学梦,我国又素有倾其家产培养下一代的传统习惯,望子成龙、望女成凤的观念根深蒂固,因此,家长们千方百计要让子女上大学。我国政府实施扩大招生规模的战略,这对我国社会的稳定和发展,对人才的培养和稳定,实现众多家长培养子女的心愿,对广大适龄青少年渴望接受高等教育,提高我国受高等教育人数占人口的比例,缩小我国高等教育规模与世界发达国家的差距,起到积极的作用。
3.3产业调整的需要
21世纪是高科技竞争的时代,许多传统企业正迈向技术密集型产业,产业经济的技术含量不断增加,产业结构调整逐步升级,随之而来的是就业结构发生变化,结构性调整与就业者知识的矛盾日趋严重,导致许多文化素质低的就业者不能适应企业转型、技术进步的要求,面临着岗位胜任和新就业方面的巨大压力。3.4扩大内需要求2008年受金融危机的影响,商品出口量下降,加上我国历史上遗留的产业结构性问题的不良影响,近年来,我国经济出现通货紧缩的趋势,国内市场许多商品供大于求,消费疲软,出现生产相对过剩的现象,投资减少,人民币储蓄存款余额连年提高,内需不足,企业生产日渐困难,企业的扩张能力明显下降,低层次人员的就业需要量减少。就业难度日趋严重,全球经济增长速度放慢,加剧了企业的竞争程度。在这种情形下,我国要想通过出口来拉动国民经济的增长基本上不可能,而我国国内市场广泛,拉动国内需求、扩大内需成为主要的推动经济增长的政策。教育被看作是一项居民的投资以后,理所当然地被作为主要的拉动经济增长的产业。因此,政府不遗余力地扩大高校招生规模。
4高校扩招的博弈分析
教育可以看作是个人的一项投资,投资决策与此必然依其成本-收益来决定。博弈论分析也许能帮助我们作一些有益的探讨。我们通过计算大学毕业参加工作的人的年均收入与非大学毕业生的人参加工作的年均收入的差额,进而推算出高等教育的个人收益率。首先假设在完全竞争条件下或古典环境下,信息是完全的,交易费用为零。假设高校具体执行政府的决策,政府可以扩招,也可以不扩招。如果政府不扩招,学生个人的收益就是V(X)。当政府决定扩招,由高校来执行,此时,学生有两种选择,即受教育和不受教育。如果学生选择受教育,他的收益是V(X),如果他选择不受教育,那么他的收益是V(Y)。如果政府不扩招,个人收益为V(X),不必讨论。如果政府扩招,学生个人会根据其收益的大小来比较,如果V(X)>V(Y),学生必然会选择受教育;如果V(X)
4.1高等教育扩招的可持续性分析
教育最终是为了服务于经济,也随经济的发展而发展,教育的发展必须和经济的发展相适应。如果教育的扩张速度和经济的增长速度大致平衡,则这种扩张是可以持续的;如果教育的扩张大大快于经济的发展,则教育最终会因经济后盾不足而不可持续。那么高等教育扩招幅度是否“可持续”?我们不妨对1980年以来高校扩招的速度和国民经济的增长速度作一个比较,这样会对两者有一个清晰的了解。多个年份高等院校扩招幅度达20%以上,招生增长率远远高于经济增长率。此速度是否适当?当前我国高校办学条件能否承受?根据1996年教育部颁布的《核定普通高等学校招生规模办学条件标准》来衡量,我国有相当数量的普通高等院校因扩招致使办学基本条件降至此《标准》之下。例如,2001年全国普通高等学校生均图书仅为81册,与标准规定的160册相去甚远;2000年半数本科高校生均教学仪器值在3874元之下,与规定指标4000~5000元也有相当的距离;生均教学行政用房面积从1997年的14平方米下降至2001年的10.9平方米,相当多高校不达标。专科院校的办学条件标准要求较低,但也因扩招过快,有半数院校生均图书量,生均教学仪器值,生均教学行政用房面积等办学基本条件达不到标准。
4.2高校扩招的适应性分析
随着经济的发展,从精英教育向大众化教育转变是必然的过程,反映了社会经济和科技发展对高级人才需求的日益扩大,这也是一个社会进步的重要标志。但这一转变过程是一个自然渐进的过程,是以经济实力为后盾,随经济的发展而自然完成的,而并不是由个人意愿就能达成的。高校扩招导致了学费的增长,一定程度上是适合我国居民生活水平普遍提高的现实的。而我国二元化结构在一定程度上也制约着教育的大众化进程。我国城乡结构的二元化是指社会中政治、经济和文化各方面在城市和农村中的断层和分化,这种对立和分化阻碍了社会的进步和发展,同时也制约了我国高等教育从精英教育到大众化教育的转变过程。一般认为基尼系数在0.2以下表示绝对平均,在0.2~0.3之间表示比较平均,而在0.4以上则意味着进入警戒线。最近10年,国内外许多学者对我国的基尼系数计算均超过0.47。我国基尼系数的增长主要表现在城乡收入差距上,而我国高等教育大众化的重点在农村,只有真正提高农村适龄青年上大学的比例,大众化的目标才能顺利实施,目前出现的这种城乡收入差距无疑会增加农村适龄青年上大学的难度。据国家统计报告,我国城市居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入之比,2008年最高,然后逐年回落,正呈现差距日益扩大之势。基尼系数的变化说明,我国二元结构社会的特征十分明显,高等教育的规模扩展势必受制于这种社会结构的影响。我国高等教育大众化的重点和难点,不在城市适龄人口,而在农村适龄人口。基于这种现实,现行高等学校的收费标准是否超过了我国农村的人均收入,农民对学费的承受力是多少,还有待进一步的研究。总之,二元结构社会中,处于低收入水平群体的经济承受力,会直接影响到高等教育大众化的进程。
4.3高校扩招的财政约束分析
高校的扩招必然要求有相应的教育经费的增长,我们来考察一下财政性教育总支出增长速度和财政支出增长速度。1998—2012年财政性教育支出增长速度总体与财政支出增长速度相匹配,意味着高校目前的招生规模如果继续扩大,将受制于财政状况。
4.4高校扩招与就业分析
扩招带来的最大问题还是毕业生就业问题。由于毕业生人数大大超过经济发展所需要的人才数量,再加上高校专业设置不适合经济发展要求,不可避免地导致了严重的一般性失业和结构性失业,毕业生就业率明显下降。当前大学生就业难是有目共睹的事实,受教育人口之间相互竞争已经相当严重,以致出现了所谓的“人才高消费”与“文凭贬值”现象,受教育人口已经“相对过剩”。高校的扩招给毕业生的就业造成了明显的压力,扩招造成的就业矛盾主要有以下几种:
1).加剧一般性就业矛盾。一般性就业矛盾即指缺乏足够的工作岗位而引起的就业矛盾。按理说,扩大招生能使更多的待业者接受更高一级的教育,从而增强其生存和适应工作的能力,在某种程度上还能缓解一般性就业压力。然而在超常规发展的情况下,毕业生的总数一下子增加了许多,而劳动力需求的增长速度相对来说要慢于劳动力供给的增长速度,因此在抵消一部分就业压力后往往还会产生新的或积累更多的就业压力;而且随着农村剩余劳动力的增加,在就业岗位没有明显增多的情况下,高校的快速扩招无疑更加剧了这个一般性的就业矛盾。
2).加剧结构性就业问题。所谓结构性就业矛盾是指经济结构和人才结构的不适应以及工作岗位和就业者的文化技术水平之间的不适应引起的就业矛盾。一般而言,结构性就业问题出现往往是在经济发展的上升时期,在这个阶段上产业结构调整加速,一方面是新兴产业的不断涌现,另一方面则是传统产业的逐渐转移与消失,与此相适应的应用型、技能型、复合型或综合型的高级人才往往供不应求,而单一型、学习型的高级人才则供过于求。这种结构性失业的根源在于高等教育改革相对滞后于经济体制改革,高校专业结构和学科发展相对滞后于市场职业岗位变化,高校学生培养规格和社会需求错位等因素,尤其是近几年扩招的学生并没有按产业结构的变动需要或新的模式来培养。因此,通过扩招培养的毕业生不可能在整体上缓解结构性就业矛盾,相反地,还可能加重一般性就业负担,并使原有的结构性就业问题雪上加霜。知识失业是高校扩招之后的另外一个值得重视的问题,知识失业是指接受过高等教育具有劳动能力的人员在大学毕业后的一段时期处于不得其用,从而引起结构性失业的一种经济现象。按照发展经济学的理论,知识失业的过程也是教育深化的过程,由于现代部门(指工资报酬较高和福利待遇较好,工作比较稳定的大公司及政府部门)就业机会有限,致使那些怀才不遇的毕业生只好屈身低就,寻找低一级的工作;另一方面雇主也倾向于雇佣文化程度较高的人从事原来由较低文化程度的人所从事的工作,这样,人才高消费现象便应运而生,相对于国民经济对人才的需求而言,出现了教育过度问题,这实际上反映了知识资源没有得到合理和有效的配置。其结果,原来由中学毕业生干的事由本科生干,由本科生干的事现由研究生干,最终导致知识的相对失业。在教育的过度发展与知识失业的相互作用下必然导致人力资源浪费和教育投资低下。随着教育层次的高度提升,国家消耗了大量的物质资源,社会成本上升,社会收益下降。老百姓为此也要倾尽全力,为子女教育费用的层层升级付出昂贵的代价。
5结论
高等教育大众化、高校扩招应该和经济发展相适应,是一个循序渐进的过程,不能操之过急。不容置疑,随着经济的发展,高等教育大众化是必然的趋势,但从短期来看,十几年的高校扩招确实是过度了,既造成了资源的浪费,也是不可持续的。面对已造成的问题,政府可以做的,首先是稳定高校招生数,使扩招的增长速度和经济的发展速度相适应,使社会资源和就业压力有一个缓冲的机会。其次,政府和学校应该完善毕业生就业机制,完善就业信息传播渠道,完善人才市场服务。同时,学校应调整专业结构设置,使毕业生的专业结构和经济发展需要相适应。再次,高校要建立扩招能力评估机制,高校必须在能力范围内确定招生数。最后,毕业生应找准定位,不能要求过高,不切实际,要克服眼高手低的毛病。
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房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的,开发商前期的精心策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价,以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。下面是读文网小编为大家整理的房地产项目管理论文,供大家参考。
一、前言
紧跟着对房地产项目成本控制的重视,房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程,同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化,已经逐渐开发出多种成本控制软件,同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。
二、房地产项目成本控制中存在的问题
(一)决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言,虽然在决策阶段中已经进行成本控制,但是企业重视的力度并不足,其中,主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金,只重视报告的实行,进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求,房地产企业应当合理的收集材料,并对建设的规范性进行科学的分析,从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制,但依然需要改进。其中,主要的问题有两点:第一,房地产企业没有建立策划部门,并欠缺相关的专业人员;第二,房地产企业的项目决策没有进行定量分析,同时也没有明确土地使用权以及增值税。
(二)设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言,并没有重视项目设计阶段的成本控制,通常都是注重设计费用的控制,而不重视设计单位的能力水平。一般而言,房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而,设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等,并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题:第一,没有落实设计招标制度,从而导致设计单位的竞争力不高,同时,由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气,而忽略了客户对房屋的具体要求。第二,房地产企业并没有规范设计任务书,任务书中并没有明确客户的实际需求。而且,设计任务书并没有明确对成本的要求,没有重视对成本的控制。
(三)建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候,会体现出熟人工程以及关联工程,从而导致幕后关系网不断增大,从而对招标投标产生影响,最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言,虽然看上去是在很公平的进行,但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时,现场签证控制制度并不健全,从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候,会花费一定的时间,在工程实施的过程中会出现一定的问题,从而导致工程成本的增加,最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现,并会导致工程总成本的增加。
(四)竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款,对于建设工程施工合同而言,建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容,而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等,从而导致口头合同的大量出现。同时,房地产企业并没有确定工程资料,比如现场签证、设计变更、施工图纸等,从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言,由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算,为此,承包单位会故意拖慢办理结算的进度,进而能够得到房地产企业的一定补偿,最终不利于结算的有效完成。除此之外,项目的审核人员的综合素质不高。通常而言,监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识,而且,由于相关的技术人员不足,从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高,使得一部分不规范的问题出现,最终导致项目成本的增加。
(五)营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中,房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言,项目的推广应当由立项到销售的整个过程,每一个环节都要进行推广,并要有相关的宣传策划。同时,一部分的房地产企业随意实施销售计划,从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
三、控制房地产项目成本的有效途径
(一)决策阶段的有效途径
第一,要对土地成本进行控制。首先,要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前,一定要制定相关的方案,其中要包括对未来的销售额进行预测,要建设怎样的楼盘,紧接着要计算出建造的成本,从而能够计算出企业能够承受的价格底线,最终能够确保有效的控制土地成本。第二,有效控制土地增值税。一般而言,房子卖出的价格会直接影响增值税,同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税,卖出房子的价格越高,增值税率就会越高,从而导致土地增值税税收成本的增加。为此,房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式,同时也会对税率的选择产生一定的影响,从而导致土地增值税税收成本的变化。第三,资金来源要可靠。对于房地产企业而言,筹集的资金主要来自于股东,同时,也可以通过融资进行筹集。为此,房地产项目的资金来源一定要可靠,从而能够促使房地产项目更加顺利进行。
(二)设计阶段的有效途径
第一,有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制,就一定要有效的设计招标。其中,可以采用网络、报刊等手段进行招标公布,从而能够吸引更加多的设计单位参加招标,进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案,不单单能够有效的控制成本,同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二,要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计,并要进行科学的考核,有效的推动责任落实到每一个人身上。同时,要制定奖罚制度。此外,设计单位要保证工程的安全,确保工程的质量,并要运用新的工艺方案以及材料设备,从而能够合理的节约投资成本。此时,企业可以根据所节约的投资额的多少,进行不同程度的奖励。
(三)项目建设阶段的有效途径
第一,公平选择施工单位。对于房地产企业而言,要充分考虑施工单位的能力水平,其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求,而且也要考虑施工单位的信誉。同时,房地产企业要指定有效的招标文件,并要严格审核投标企业,公平选择最合适的招标人。第二,要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言,一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时,签订合同前,要全面核对合同的内容,从而避免不必要的矛盾出现。
(四)项目竣工结算阶段的有效途径
第一,要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等,当发包人不接受合同中的期限要求时,承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度,从而确保合同的适用性。第二,促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言,不单单需要专业知识和技术,同时也要有效的运用有关的法律法规。同时,审核人员要明白定价的方法,从而能够随时落实变更的情况,更好的清楚材料的价格。
(五)项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候,一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况,进行合理的市场调研,促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内,制订科学的策划方案,从而能够了解市场销售的实际情况,更好的促使营销的顺利完成。
四、结语
综上所述,房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本,从而能够促使工程建设成本的节约,最终促使企业经济效益的不断增加。
随着我国经济建设步伐的加快,房地产投资逐渐成为我国经济建设的一项重要内容。但是房地产投资却有着比较大的风险,为了尽量避免或者是减小房地产投资的损失,我们有必要对房地产投资采取比较科学合理的方法对房地产进行有效地控制和管理,从而为开发商进行科学合理的决策提供一个合理的依据。
一、房地产投资风险以及它的基本特征
所谓房地产投资风险指的是房地产的开发商对于房地产的未来抱有太多的希望而忽视了一些客观条件的影响从而导致所投资的房地产的实际收益与投资商所期望的收益产生了负偏差的结果。这不仅包括房地产投资过程中所遭受的损失范围,还包括由于投资过程中存在着的许多不确定因素而导致的开发商的直接或间接的损失。房地产投资风险的基本特征包括:多样性、综合性、补偿性、变现性与激励性。对于房地产投资风险产生的原因可以概括为以下几个方面:第一,投资的回收周期比较长。一般在三到五年内都会收回投资,但置业投资的回报一般需要等八年到十年才能收回资金;第二,对于房地产的投资效果还应该要考虑在组合投资的状况下投资的风险与其收益之间的联系。如果对房地产进行大量投资,可能造成负债经营转变成债务危机。不管是对置业的投资还是对开发进行投资,所需要的资本基本上都在几百万上千万甚至是上亿元。即便在前期就投入了全部资本的百分之三十,这样也会让相当多的投资者望楼兴叹;第三,由于一些自然条件限制了房地产,这对于建筑物的进度、质量以及投资的方向都会产生一定的影响和偏差;第四个方面,房地产行业的变现性比较差;第五个方面,对于房地产的投资需要具有专业的经验和知识才能行。因为投资房地产所涉及的程序和领域比较多,并且如果直接参与房地产的开发还离不开专业的知识和经验,因此这也就使相当一部分人员在投资房地产时受到了限制;第六,房地产投资涉及到相当多的政府的相关职能部门,例如消防、人防等方面。
二、对房地产的投资风险加强管理有何重要意义
对房地产投资风险进行管理就是在房地产的开发过程中采用科学合理的方法对存在的风险进行预测、识别、分析、评价,从中选择一个最佳的风险管理措施,从而保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失,最终获得较高的安全保障。对房地产项目实施风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。并且能够用科学、系统的方法对各种风险对策的成本以及效益加以比较,从而得到对策的最佳组合。房地产的风险管理能够促进投资主体的科学化、合理化,并减少决策的风险性。
三、关于管理房地产投资风险的相关策略
(一)在对房地产进行科学合理的分析的基础上,积极预测房地产的需求
从当前来看,对于房地产的投资项目进行市场分析是当今房地产投资活动中的一个不可或缺的重要方面。在对房地产进行分析时还少不了导向的分析。这个分析包括了对需求确定性的有关预测和分析。当前时期我们房地产要对市场有一个较为全面的调查和研究才行。通过对市场需求的分析,企业要明确到自身的优势和劣势。因此,当前时期很有必要建立起一个对市场信息进行收集的体制机制,通过多个渠道来收集与市场有关的技术、环境、项目信息以及产品的需求信息等有关方面的信息进而为产品项目的开发和相关技术的改造升级提供第一手较为准确的资料。借助于科学论证,在符合实际的基础上实行单一或者是多元化的经营策略。企业要及时地抓住变化的时机,避免由于投资项目的绝对化和僵化而造成的风险。
(二)在准确把握房地产波动周期的基础上及时选择入市的时机
因为房地产周期性波动时市场关系的运动的结果和方式同时还是宏观经济周期波动的一个很重要的组成部分。所以,房地产的周期也要与宏观经济运行的周期的波动方向相一致,但是在波动的时间和强度上还是存在一些差异。要依据房地产周期波动的特点开发房地产的有关特征,对于房地产的投资时机最好选择在房地产周期复苏的前期。对于在不同的时期内,不同地区的房地产的波动周期也应该要及时掌握。在处于不完全的市场时,投资者选择最佳时机首先要弄清楚宏观经济的相关变化周期,并且还要正确认识房地产各个周期的划分特点和方式。并且能够及时预测和了解相关政策的变化,这样才能够认真分析出房地产的市场需求类型并预测它的变化趋势。
(三)充分利用房地产开发的投资组合来降低投资风险
一般来说,房地产投资的各个方面相关性越大,这种组合就越不能降低风险;如果它的各方面的相关性较小,那么这种组合就越能降低风险。从风险分散的角度上来看,如果处在同一个投资项目中,就要尽量避免替代物业之间的紧密性和配套性的物业组合在一起。而对那些非要结合在一起的配套的物业应当只按照物业的容量来进行配套开发,条件是不能够超越容量配置。
(四)对于新技术要准确预测,避免由于技术因素造成的风险
必须要加强设备的安全性。避免因为设备的损坏而造成的各种事故的处理费用和相关补偿费用,所以,一定要加强对相关设备的定期检查和保养,在使用的过程中,也要对施工人员灌输安全意识,特别是对某些精密仪器的定期检查,避免因计算失误造成损失。企业中一定要留住高技术人才,这样就能防止建筑生产力的短缺和减少建筑材料的浪费,进而就能够实现在一定程度上来保证投资项目保质保量完成,防止工期浪费。
四、结语
在经济快速发展的当今社会,对于房地产市场而言,投资项目风险的存在是客观的,虽然房地产投资会带来损失,但是我们如果能够及时有效识别房地产投资中的风险因素,并通过严密的风险评价办法来进行有效的评价,并且还要采取合适的方法来规避这些风险。那么。房地产的投资风险还是在一定程度上可以规避的。即便不能完全避免,但是随着科学技术的不断进步,房地产的风险管理还是可以更上一个台阶的。
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随着社会经济的不断发展,各行各业迅速发展,其中发展最快的就是房地产事业。近几年我国一直出现炒房热的想象,房地产商大力开发房地产事业,促进了我国房地产事业的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
【摘要】房地产业属于高耗能、高排放量的行业,随着近年来我国人民生活水平的提升,人们对生活质量的要求不断升高,这种形势下房地产业必然会朝着低碳化的方向发展,但是因为当前我国正处于经济转型时期,房地产业向低碳化发展的过程中始终有一些问题存在,因此必须加强对房地产经济的管理,并实现管理工作的创新,从而促进房地产低碳化发展的实现。
【关键词】低碳经济;房地产;经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大,尤其是在可持续发展观念的引导下,低碳经济得到了快速发展,实现了对科技与制度的创新,在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果,有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济,随着低碳经济的快速发展,我们的生存环境得到了有效保护,经济结构也得到了有效的优化与调整。因此,在低碳经济背景下,急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展,这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂,其经济发展过程中具有一定的不确定性,在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策,低碳房产发展将会面临很多问题,例如法律法规不完善,违法行为发生的几率将会增加,在低碳房地产发展的过程中,犯罪的成本比较低,而房地产利润较高,因此造成犯罪率非常高,还会出现房地产价格虚假的问题。因此,在目前的低碳经济背景下,继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中,要想实现房地产业的低碳目标,就要不断加快在技术与材料方面的创新,充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料,这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料,这样不仅可以达到良好的保温效果,同时还能充分实现隔热的目的,保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中,此外,对煤炭需求量也会相应降低,最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度,提高国民的环保意识,这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识,在日常生活和工作中注意节能减排,积极利用节能减排产品,积极转变人们的思想方式与生活方式,对人们的绿色生活进行引导,这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式,然而在低碳经济背景下,很多地产企业不能适应新的发展方式,进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件,引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展,这种情况下国家和企业应该共同努力,将房地产经济管理创新发展工作做好,明确低碳经济对房地产经济带来的影响,这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限,这种情况下继续进一步提高低碳技术,这种形势下在房地产业中应用低碳技术,势必会大大增加房地产成本,在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源,当时新能源的利用会大大增加成本投入,因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看,大部分企业都是中小型的规模,他们没有过多的资金投入到低碳经济上,这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现,就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术,变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前,很多利用低碳能源的建筑,接着低碳的幌子将房价抬高,但是消费者只会认为只有房屋质量高,其价格才会提高,这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下,一些消费能力较低的人群,根本不能承受地产升温带来的压力,一些人买房的欲望大大降低,这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材,能耗总量非常大,据相关研究显示,房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看,房地产行业要想实现健康稳步发展的目标,首先必须有大量的能源作为保障,在目前低碳经济的发展环境中,能源支持显然受到了限制,同时房地产行业也会受到相应限制,这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展,同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式,最大限度的减少能源消耗量,减少废气的排放量,这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境,同时还能对经济结构进行调整,促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展,建立了一系列法律法规来促进其发展,但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出,还有很多问题存在,特别是在低碳经济发展的过程中,还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业,这种情况下急需进一步完善法律法规,对房地产业高耗能与高排放进行有效控制,超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚,这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料,这种情况下企业的成本必然会增加,怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中,应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术;②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的;③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高,因此必须将材料使用情况做好统计,避免出现浪费现象。此外,还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快,对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求,经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能,因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑,同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导,保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展,避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然,当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在,特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后,市场形势越来越复杂,这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节,因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求,针对房地产经济进行一些干预,对当前的房地产经济管理机制进行完善,这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入,那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险,因此国家应该采取相应的财税政策,对发展低碳经济的企业提供支持,可以对于高耗能房地产企业征收污染税,通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇,同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式,针对那些实施低碳经济的企业提供支持,以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述,近年来能源紧缺的现象越来越严峻,低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下,房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标,同时不断提高节能环保的意识,进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题,必须在经济管理工作中实现创新,不仅加快房地产经济发展,同时还要积极改善居民生活环境质量,最终保证经济与环境协同发展得以实现。
参考文献
[1]郑华,张涛,黄有亮,陈德军.低碳经济背景下房地产企业的发展策略[J].建筑经济,2010(7):111~113.
[2]黄栋,胡晓岑.低碳经济背景下的政府管理创新路径研究[J].华中科技大学学报(社会科学版),2010(4):100~104.
[3]程克群,马友华,栾敬东.低碳经济背景下循环农业发展模式的创新应用———以安徽为例[J].科技进步与对策,2010(22):52~55.
[4]盛明科,朱青青.低碳经济发展背景下政府管理创新的必要性、内容与途径[J].当代经济管理,2011(7):46~51.
[5]雷宇,张红军.低碳经济背景下安徽产业集群创新发展战略研究[J].河北北方学院学报(社会科学版),2014(3):54~56
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
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随着我国社会经济的发展,我国房地产经济也随之发展壮大,但房地产经济的发展并非一帆风顺,面对房地产经济管理的困境,如何探索房地产经济管理的出路是当前房地产经济管理关注的焦点。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
引言
不可否认,房地产经济在我国经济发展中占据着十分重要的地位,不但使人们的住房水平有明显提升,而且还提供了很多就业岗位。然而,我国土地面积虽辽阔,但人口众多,且适用土地有限,随着人们对房屋需求的猛增,开始出现供不应求的现象,直接导致房价上涨。长期如此发展下去,必将影响到我国经济的稳定性,所以必须对房地产经济加以规范,促进其与市场经济的协调。
一、发挥政府宏观调控的作用
房价居高不下、住房难是我我国当前备受关注的社会话题。在市场经济中,经济发展要遵循市场规律,而我国正处于经济转型期,加上市场环境复杂多变,急需政府涉入,采取宏观调控手段,合理控制房价,尽快把房价拉回与我国经济水平相一致的轨道上,减少房地产泡沫带来的危害。首先,政府需加强重视,并对当前房地产经济有个明确的认识和科学的判断,将控制和降低房地产市场风险作为重点工作来抓。其次,应加强监督管理力度,时时掌握房地产市场动向,了解消费者的消费心理,予以科学地引导和调控。特别是地方政府的投资行为,和房地产业负债率过高的问题,应及时解决,确保房地产商能够理性投资,避免较大金融风险的形成。地方政府过度干预,非但解决不了问题,反而可能会出现新的问题,所以必须对地方政府加以约束。同时,在巨大经济利益的引诱下,房地产交易中难免会出现金融诈骗行为,如有必要,政府应采取强制性手段予以制止。如果资产价值不断增长,而实体经济跟不上,将影响到经济的可持续发展,为防止这一现象继续恶化,政府可提高银行存款利率,或通过征收房产税等手段加以控制。
二、实现房地产业的科学发展
房地产业在我国国民经济中的地位极其重要,对国家和社会的贡献也不容小觑,然而市场环境复杂多变,随着房地产业的进一步壮大,出现的问题也越来越多。比如在银行信贷中占据着高比例,一旦资金断裂,银行将首当其冲,其他行业也会受到影响。我国房价上涨的原因与实际价值并不相符,主要是开发商和炒房团引起的,价格与价值相背离,与市场经济持续稳定发展的目标不符。所以,房地产业应尽快回归到均衡、科学、可持续发展的轨道上来。该行业不管是收缩还是扩张,都应尊重客观事实,符合我国经济发展水平,并综合考虑社会、人口、生态等多方面因素,使其在国民经济中能够发挥平稳支撑作用。任何行业发展,都有其底线,房地产业同样如此,如果不加控制,任由其如此发展下去,必将会有衰退的一天,而其他许多行业也会受到影响,甚至会阻碍国民经济的进步。所以,一方面,不管是房地产开发商,还是消费者,或是干预的地方政府,都应摆正心态,重新认识房地产业的优势和其可能带来的风险,减少盲目性;另一方面,应结合经济实际水平、城镇化水平、工业化水平和居民收入水平等条件考虑,走出一条科学均衡可持续发展的道路。
三、房地产经济需要合理转型
经济在发展,市场在随时变化,新时代、新的消费需求对房地产业提出了新的要求。传统的房地产业在扩张过程中存在明显的盲目性,竞争方式较为粗放,且运营模式单一,不利于该行业的长远发展。而如今,市场竞争加剧,房地产业不但要竞争产品数量和质量,还要树立自己的形象品牌,提高产业服务水平,只有提高综合实力,才能在激烈的竞争中占据优势。运营模式也不再单一,反而倾向于综合性配套服务运营。另外,过去的房屋产品耗能较高,污染严重,对人们的健康和环境都不利。当前时代提倡绿色、节能、环保,房地产业也逐渐走上了低碳环保的发展道路。随着城镇化水平加快,房地产也在经营理念上也应有所转变,首先要重视产品的综合性和多功能化,现代很多地产都兼具办公、娱乐、居住、购物等多种功能。其次经营范畴要有一定的拓展,如在休闲度假、公共设施上增加投资。此外,相应的物业和服务水平也要跟上。低碳绿色房地产是今后的一个主要方向,绿色不仅仅是在房屋周围种植绿树,更多的是体现在房屋的材料上,应尽量使用环保、无毒害的材料。
四、建立起有效的相关政策
行业发展大都要经过起步、繁荣、饱和、转型四个阶段,房地产业亦然,我国各地经济水平不同,房地产业发展程度也有差异,国家应根据各地实际情况,制定适合本地的政策。首先,在土地方面,要进一步完善土地产权制度,建立城市土地储备制度,为调控土地总量和结构提供制度基础和保障。加强土地管理,严格监督,运用现代化高科技,在土地测量、规划上提高工作效率,采用科学的的方法进行规划。此外,还要明确城市增长边界,界定农用地和非农用地的界限,并永久保护城市外围土地。最后要集约利用城市土地。其次,应保持房地产投资适度增长,进一步优化房地产市场结构,包括市场结构、产品结构和产业结构的内容。同时保持适度的房价收入比,例如控制房价上涨速度,保持城镇居民可支配收入的持续增长,大力发展住房二级市场,提倡住房梯度消费,推进住房金融的改革创新,为消费者提供更完善、更多样的金融产品。
五、结束语
房地产经济近些年来发展迅速,对推动我国经济的进步做出了巨大贡献,但如今却开始出现泡沫经济,直接导致房价居高不下,长此以往,可能会影响到社会安定。这就要求必须加以控制,根据我国经济水平,努力促进两者间的协调发展。
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房地产开发项目管理是一个复杂的系统工程,项目管理各环节的过程控制与项目总体目标的达成需要系统、全面的策划与研究,项目执行前的策划对项目运作的成败至关重要。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
(一)对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况,在项目的初期阶段主要产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说,项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题,对于工程成本的控制概念不强,所以难免导致设计方案不经济,而增加了项目开发成本。另一方面,初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期的工程成本投入的多少,所以对于房地产企业,加强对于项目开发初期的成本管理工作重视程度是很有必要的。
(二)项目组织管理涣散,成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看,中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比,中小型房地产企业自身的实力有限,抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足,因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面,在实际的工程施工中,房地产企业为了减少工程成本的投入,都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率,在工程进度上难免会出现不同步的情况,而且都有着自己的如意算盘,因此很难协调彼此之间的工作,这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
(三)房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知,房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长,而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段,所涉及的成本项目种类繁杂。因此,很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外,房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本,但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡,很多时候都是顾此失彼,因为这需要很高的管理水平和需要丰富的实践经验。
二、房地产项目成本管理完善对策研究
随着我国经济的飞速增长,近几年我国的房地产行业发展的也是如火如荼,这样的结果却是导致了我国房价持续上涨,惹得人民百姓怨声载道。政府为了抑制房价的上涨,缓解百姓住房的问题,采取了一些严厉的措施,因此房地产行业的形势是十分严峻的。房地产企业想要在如此复杂的竞争环境中得以生存和发展,就必须提高自身的竞争力,控制企业项目成本,完善企业工程项目的成本管理控制体系。
(一)项目规划阶段成本管理完善措施
每个商品都有着自身的消费人群,对于房地产开发来说也是这样。在房地产开发过程中,企业首先要知道开发项目是建写字楼,还是住宅楼,或是商业中心,高档还是低档的,什么风格、消费人群等等。换句话说就是,房地产企业在项目的规划阶段要给项目一个具体的定位,这样可以避免盲目的资金投入,减少项目成本,提高企业自身的经济效益。
(二)项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后,对所需要建设的土地进行规划设计,直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管,项目设计阶段只是占整个开发项目周期的中很少的一部分,但是它关乎整个项目周期内的巨大部分成本投入,因此房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施,可以参考以下几点:1.一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标,不要弄虚作假;不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查,看是否有违规操作等不良记录;2.强化设计人员的控制成本意识,在保证结构安全和合理周期的前提下,尽可能的降低项目成本;3.在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本,而不考虑结构建筑物是否安全的问题,这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此,在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准,有助于更加合理化控制项目成本,这样既能保证建筑物的结构安全,又能降低开发项目的成本。
(三)在项目施工阶段的成本控制
对于房地产行业来说,工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此,做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制,可以参照以下几点:1.在实际的项目施工过程中,房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同,防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任,造成企业不必要的损失,而增加了项目成本;2.项目施工技术选择一定要求合理,避免出现材料过剩和多次返工的情况,造成材料浪费;3.加强项目施工现场的安全工作,一方面防止工程材料被盗,而造成损失;另一方面,可以减少工程事故发生的可能性。因为,一旦发生工程事故,项目就可能面临停工或是项目流产的情况,这样只会无限的增加工程成本。
(四)竣工验收阶段的成本控制
项目竣工验收阶段是整个项目的最后一个环节,一定严格的按照国家相关的工程竣工验收标准验收。确保工程质量符合标准,这样可以减少后期维修的成本。另一方面,要认真仔细的核算整个工程建设过程中的各项支出,确保每项支出都有根有据,避免出现资金去向不明的情况,这样有助于减少项目成本投入,从而增加企业的经济效益,也提高企业在如此竞争激烈的市场环境下的竞争力。
三、结语
从房地产开发项目的不同阶段来看,不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中,项目初期的规划设计的项目成本管理控制的效果是最显著的,而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是,对于任何一家房地产开发企业来说,想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展,就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作,这对于降低企业的资金风险,提高企业自身实力是十分重要的。
一、建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节,然而,目前大多数管理缺乏时效性、可操作性,在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分,一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值,缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工,施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题,施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证,前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工,导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站,仅在隐蔽工程前组织检查,使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改,也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位,各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合,极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象,严重影响工程的顺利进行,甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置,实现管理的标准化和实效化。下面,就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、全方位建筑工程管理的五个方面
1.完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规,寻找政策保护。尤其是在当前形势下,国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频发布。同时,开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策,以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的,所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理,需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情,要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查,结合项目所在地的风土人情,摸清预期数消费者的需求,这些都要进行合理的前期策划。
2.加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统,可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时,要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估,选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件,做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后,双方要签订详细的工程建设合同,一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外,在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施,如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率,提高对开发项目的成本管理效果。
3.建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平,因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准,因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程,成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此,需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节,做好科学全面的系统分析,使之达到行之有效。在项目立项上,要做好调查研究,并收集大量的市场信息,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键,要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标,比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下,严格控制钢筋含量。施工图下发阶段,甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作,做到心中有数,预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时,工程概预算也需及时调整。进度过正中,要严把进度款审批关,绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段,甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准,结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容,要严格把关,因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算,能够真实反映实际的工程造价。另外,再强调一点,施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据,重视反索赔工作。
4.建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理,才能增强管理力度,实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量,需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系,对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制,在保证安全和质量的前提下,可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度,确保工程的安全和质量可以落到实处。
5.建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏,在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制,提前制定计划目标,通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处,责任落实到个人,从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟,但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位,需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度,加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
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面对未来竞争日益激烈的房地产市场,房地产开发商必须建立适合自己企业发展的组织管理模式及项目管理机制,才能使企业得到长足的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、设计管理概述
1.1设计管理的目的
设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题,提高设计施工质量,减少不必要的变更和损失,不犯以往工程中出现过的错误,从而使整体造价控制在最经济的范围内。
1.2景观设计管理的重要性
景观设计管理属于事前控制,其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。
二、各阶段设计管理工作要点
设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。
2.1总体环境布局优化阶段
本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入,参与建筑规划设计的过程,对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见,使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求,体现建筑与环境的协调统一。
2.2概念方案设计阶段
(1)景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位,通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研,依据目标客户特质了解客户需求,有针对性的确定景观概念方向,最终满足并超越目标客户的期望值。
(2)景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题,确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求,并且能够具有引导性,超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。(3)景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。
2.3方案设计阶段
景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区,保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例,对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则,软硬景比例一般不小于7∶3为宜。景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线,确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下,尽量少设置岗亭,减少后续物业管理成本。建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一,应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响,同时满足绿化种植的覆土要求等。
2.4扩初设计阶段
景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面,是方案与施工图阶段的桥梁和纽带,应重点关注以下几点。
(1)复核建筑规划条件,确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图,复核景观与建筑条件交叉是否合理,确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。
(2)大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上,应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求,确保结构设计的安全性和稳定性。
(3)景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等,以配合提前启动雕塑采购工作。
(4)绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计,须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数,以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。
2.5施工图设计阶段
施工图是最终用以指导施工的设计成果,把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证,保证设计效果的顺利实现,并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。
(1)复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实,再次复核建筑规划指标和建筑条件,明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。
(2)竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理,同时满足雨水排放要求,确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。
(3)复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求,是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。
(4)绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间,其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则,同时符合当地苗木市场供应情况,以有效降低苗木的供货成本。
2.6施工招标配合阶段
在施工招标阶段,应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件,尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确,避免后续施工阶段出现争议,保证现场施工阶段的顺利实施。
2.7施工现场配合阶段
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果,会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作,协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握,并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整,尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作,同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
三、结语
景观设计管理是贯穿项目全过程的管理,每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注,做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作,把控重大的技术修改,提供强有力的技术支持,才能最终做出一流的景观精品项目。
一、房地产开发项目工程沟通管理的对象、特点和存在问题
房地产开发项目工程具有投资金额大,周期长等特点,所以在沟通管理方面具有其自身特点,比如沟通管理范围大,不仅包括企业内部部门、员工、领导者与被领导者之间的沟通管理,还包括近层关系和外层关系的沟通管理;管理要素众多,包含员工关系、组织关系、供需方关系、协调配合关系以及外界监管和约束关系的沟通管理;房地产开发项目工程沟通管理的阶段性较强,涉及到项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工前准备、正式施工、验收、交付、销售、登记入住等各个阶段的管理,各个阶段的沟通管理内容和工作要点都有所不同;由于房地产开发项目工程投资金额高、工期长、涉及单位和专业较多,管理起来非常困难,所以沟通管理工作也面临着各种各样的工作内容,这就增加了沟通管理难度。在这样一个信息化高速发展的时代,原有的沟通管理模式弊端也逐渐暴露,比如沟通管理工作缺乏一定计划性,沟通协调信息的公开或传达不及时;房地产企业内部工作较为混乱,没有理顺外部管理和内部管理,沟通管理工作具有一定片面性;网络建设滞后,房地产开发项目工程相关方之间的协调大多通过电话和会议解决,沟通协调的工具较少,严重浪费了时间,进而影响到工程沟通的及时性和工程建设的进度。
二、做好沟通管理工作的对策
2.1重视沟通管理
随着时代的发展,和谐管理已全面渗入到现代管理理念中。对于房地产开发项目工程管理来说,沟通管理尤为重要,这主要是因为在房地产项目建设各个阶段涉及的部门、专业、人员较多,只有实现人员间、部门间、单位间、领导者与被领导者间的相互沟通与协调,才能更好实现信息共享,营造出良好的工作环境。所以,房地产开发企业应当重视沟通管理工作,组织管理人员培训和学习,使每个管理人员都认识到:沟通管理是做好一切工作的基础,工作环境不和谐,工程项目也难以顺利实施。特别是房地产企业的项目管理部门是项目施工现场代表,其工作的顺利开展依赖于各方的信任和委托,所以应当加强自身学习,时刻保持自身魅力,不仅要具备高水平的知识、技能,还必须具备能让人充分信任的人格品质、洞察能力、分析问题和解决问题的能力,这样才能提升沟通管理的有效性,才能确保项目目标的顺利实现。
2.2正确、及时传递沟通信息
房地产开发项目工程沟通管理工作中,各种信息的传递是双向的,是相关方做出科学决策的主要依据,因此必须保证信息的高质量、高准确性和及时性的传递,尽量降低由信息不实给项目带来的损失;建立基于所有沟通方式的回馈机制,使信息能够及时被接收者接收;制定切实可行的沟通计划,充分考虑项目相关文件的保存方式、文件格式、工作汇报方式,了解与项目相关的工作内容、工作人员基本情况、人员对项目信息的需求和对时间的期望,这样才能将工作人员最需要的信息及时、准确传递给他们。
2.3实施动态管理
房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程,而由于工程项目实施具有一定阶段性,这也就决定了沟通管理也要分阶段实行,并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点,实行有效的动态管理,比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系,在项目实施后期的管理重点则是约束关系,所以,在沟通管理工作中,我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系,通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解,并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制,实现项目管理过程中各方利益一体化,通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的,进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平,使项目得以顺利实施。另外,加大对总承包合同机制的研究力度,力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性,尽量减少利益差异,保证沟通的一致性,力争高效、高质完成沟通管理工作。
2.4充分利用信息技术优势
近年来,信息技术发展非常迅速,并在社会各个领域得到了广泛应用,其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路,我们应当充分利用信息技术优势,加大网络建设,建立沟通管理信息系统,将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑,实现各种信息及时、准确的传递,不断提升沟通管理工作效率和工作质量,进而提升房地产开发项目管理的整体水平,为房地产企业创造出巨大经济效益。
三、结语
总之,在房地产开发项目工程管理中,沟通管理是最为关键的内容,是其他项目管理工作得以实现的基础,只有通过沟通管理实现工程项目相关方之间的相互协调、平衡、组织和沟通,各方才能共同协作完成项目既定目标,才能不断提高工程项目完成的效率和质量,最大限度降低项目成本。另外,我们应当处理好各方的利益机制问题,为沟通管理营造健康、良好的合同结构与合同关系环境,确保房地产开发项目工程管理目标的实现更加顺畅,也确保工程项目建设的顺利实施。
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在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
参考文献:
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[4]许武松.基于GPS的接触网巡更系统设计[D].成都:西南交通大学,2011(11).
[5]石旭东.基于Android平台的NFC技术的研究与实现[J].软件,2013,34(1):64-68.
摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
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房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
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摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
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作为国家对房产市场进行调控的关键手段,城市的土地制度不仅关系着土地资源合理的配置与高效利用,也关系到我国国民经济可持续性的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济学论文,供大家参考。
摘要:
随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况,房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展,平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析,针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析,探究了工商管理对房地产经济的促进作用,以期对相关工作起到一定参考作用。
关键词:工商管理;房地产经济;内在联系;促进作用
房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联,其既是国家宏观政策的体现,也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束,通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言,通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性,对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。
一、工商管理特点分析
工商管理从其性质上看属于政府职能部门,但是,其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理,以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出,其只是对经济活动进行监督和管理,并不具备直接干预经济活动的权力。因此,可以说工商管理是市场经济的框架,市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展,一旦超出工商管理的范围,就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现,最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看,工商管理具有很高的灵活性,对于不同经济体或是不同的行业,工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是,在这高度的灵活性当中,又有一部分维护不变的核心内容,比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心,以此构建灵活多用的工商管理工作模式,才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的,其不仅涵盖了各行各业,在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管,以此实现市场经济平稳发展。
二、房地产经济和工商管理的内在联系
(一)房地产经济是工商管理工作的重要组成
在市场经济的繁荣发展下,房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后,普通居民对住房的需求不断增长,直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是,在房地产行业飞速发展的背景下,也表现出了不少问题,尤其是在房地产规模迅速扩大之后,对应的监管制度和措施缺少,导致房地产行业出现了一些乱象。因此,作为工商管理的重要组成部分,房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用,也是工商管理工作不断进步的重要基础。
(二)房地产经济和工商管理可以实现互补互助
房地产经济想要快速、健康、稳定的发展,离不开工商管理的监管约束。同理,工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节,其具有风向标的作用,通过房地产经济的发展情况,就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段,即工商管理工作不断发展进步,就可以促进房地产经济进步发展,而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说,房地产经济和工商管理具有互补互助的作用,二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理为房地产经济发展助力
房地产经济的发展具有许多关联因素,比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中,市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素,而工商管理属于外部刺激因素,这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷,无法全面地对房地产经济发展起到监管作用,但是,其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后,我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用,以便为房地产经济的发展助力。
三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析
(一)促进房地产市场更加规范合理
房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象,给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此,通过加强工商管理对房地产行业的监管,可以有效减少这些不合理现象。比如,拿地是房地产企业规划布局的重要环节,也是竞争最为激烈的一个环节。但是,在某些地方,房地产企业拿地存在一些暗箱操作,或是一些不正当的竞争行为,这给整个房地产市场带来了一股不正之风,扰乱了健康有序的房地产市场。因此,通过工商管理的强力作用,依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管,对其中存在的不合理操作进行严厉打击,以此逐步规范完善房地产市场,促进房地产经济良性发展。
(二)维持房地产经济发展秩序
在房地产市场的发展过程中,出现了一些不合理的现象,打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击,进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题,导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此,基于国家的宏观调控政策,通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实,对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此,通过工商管理的强力规范作用,还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素,确保房地产经济可以实现有序发展。
(三)有效的风险防控
风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题,但是如何全面完善风险防控,却有待进一步研究。对房地产经济发展而言,风险防控的对象因素众多,各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情,也是工商管理的重点工作,因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言,其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手,发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子,并及时提出对应的风险应对措施,或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。
(四)保证消费者利益
工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展,其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言,消费者利益受损的事件出现频率颇高,各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中,消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言,消费者属于弱势群体,其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此,通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题,可以较大程度保证消费者利益。
(五)指引房地产经济发展方向
工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映,其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此,工商管理是国家宏观调控的一种具体手段,可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下,通过工商管理指引其未来的发展方向,对房地产经济的进步具有积极效用。
四、结语
房地产经济的发展速度越来越快,在房地产市场不断扩大的背景下,工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作,可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用,在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。
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1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
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随着改革开放的不断深入,国有、集体、个体房产的使用也进入市场经济的轨道,房产经济的承包、租赁发挥了经济效益。下面是读文网小编为大家整理的关于房地产经济学论文,供大家参考。
一、建筑经济
建筑经济学的研究内容包括:建筑经济学的性质、理论、方法,建筑业的宏观经济问题,建筑企业的经济问题,建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础,取得了一批比较好的研究成果,但无论从理论上还是从研究方法上,都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律,在此基础上改善生产关系,最终为促进建筑生产技术的发展,更好地提升建筑行业活动的经济效果。
二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系
广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴,其可以是独立的经济体,也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域,对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时,多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述,把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲,照镜子时,镜子内外的像很相似,但实际上,二者却截然不同,镜子外面是实实在在存在的实物,镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲,建筑经济是实在的、活动的人和物,而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。
(一)房地产企业和建筑企业的关系
建筑企业是建筑产品生产环节的主体,而产品流通环节的主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是,首先,房地产企业项目立项、批准,之后,建筑企业进行生产,接下来,转化为建筑产品乃至房地产产品,最终,房地产企业对建筑产品进行销售活动。
(二)房地产经营活动和建筑生产活动的特点
房地产企业的角色比较复杂,更像是一个整合商,将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合,房地产企业更多地是从事高端经营管理,通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同,建筑企业提供建筑生产活动,包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等,最终将物资转化成建筑产品,成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理,最终构成建筑企业的日常生产活动。
(三)房地产业和建筑业紧密联系,息息相关
房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分,又有穿插交叉环节,其中,建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说,没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动,同时,没有房地产业立项,也就没有建筑业的生产,两者关系密切,共同承担起了国民经济中重要的一部分。
三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析
房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系,还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策,是指经济萧条时,通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策,其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井,而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。
(一)优质资源有限,循环资源无限
一般情况下,不同城市的水,品质不同。同样的,不同城市房地产资源,表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价,同样一套房子放在黄金地段可能3万,而放在郊区只值3千;水资源是循环的,虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭,但通过人工回灌或者雨水渗透,同样是可以实现循环。与水资源类似,房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和,但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产,同样可以达到循环;水被使用的时候才具有使用价值,而水的价值则是通过市场最终确定的,资本论中,价值规律指出,使用价值围绕价值上下波动,在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说,这个相对时间可能会比较长,而这个时间段内则表现出单边平稳上升,上涨。
(二)打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值
打井是人体力付出,是一种是实实在在的劳动,是创造价值的唯一源泉。同样的,建筑企业生产活动也具有同样的性质,建筑企业通过劳动创造了建筑产品,创造了价值,同时这种劳动是创造价值的唯一源泉。在后期的房地产销售中,建筑企业生产产品的价值就附加在房地产经济之中,通过销售得以实现;通货膨胀年复一年的积累也同样将累计价值附加到了房地产产品之中,表象为房地产价值在逐年升高。房地产经济和建筑经济存在的汲水理论具有其实际的应用意义。这个看似简单的“打井取水”的理论,来描绘相对复杂的房地产经济和建筑经济,会把繁琐复杂的问题变得简单。如果有人提出疑问:房价会不会出现暴跌现象呢?可以这样说,虽然优质水资源稀缺,但即使发洪水,带来的也只是短暂的波动,波动之后,还是会遵循物质守恒理论。水自身具有使用价值和价值,而打井这一活动又具有劳动的价值,那么,这一现象就必定会遵循价值规律。不管是国内市场还是国外市场,房地产经济和建筑经济一定遵循市场规律,并受到价值规律的支配和调节。中国是一个很大的房地产市场,在市场经济和农村人口城市化的背景下,取二十年不算太长也不算太短的相对周期,中国房地产市场表现为稳中有升,而投机者等待的逆转大调不会出现。尽管有时在人为的调控下会表现出一些假象,但真正尊重的还应是市场和价值规律这两只无形的手。
在经济运行的过程中,由于市场消费的需求而需要生产出大量的产品,那么生产量的提高就需要资金的投入,扩展到了投资的扩张,那么产品增加了,市场的销路好了产品所产生的效益就高了,这就扩张到了收入环节,收入的增加必将导致支出的增加,有扩张到了支出环节,这期间可能又会扩展到扩大再生产的环节,购进新的设备扩展生产规模等。所以说在整个经济发展的全过程,各个环节都是环环相扣的,每一个环节的发展变动都会引起其他环节的变动,通过因果链的运行不断的累积,是对自身的扩张。
当因果链在运行中,通过不断的自我累积而形成的一系列的扩张行为的过程中,会受到一定因素的阻碍。因为当这些因素发展到一定程度的时候,就会发展到一个瓶颈期,最终阻碍到这种扩张行为的继续。其中阻碍扩张发展的因素有来自外界的也有来自扩张行为本身的,当运行到一定程度的时候,就会自然的产生一种阻力,使得这种扩张不得不停止而发生了转折。那么对扩张行为产生阻碍的因素主要表现为以下几个方面:
1核心因果链自身结构的变化
在经济发展的过程中,各个环节的发展扩张共同组成了因果链,各个环节之间都是相互影响相互制约的,每个环节的发展都会其他环节产生不同程度的影响,所以这是一个有序的合理的连接过程。在因果链发展的过程中,发生在各个环节上的作用力应该是按照一定的比例来均匀分配的,每一个环节都有其自身的承受能力,当这种承受力超出了自身的承载范围的时候,就会发生逆反现象。所以说在因果链发展的过程中,如果作用在一个环节上的比例超出范围的时候,就会使这种比例严重失调,打破了因果链中的平衡协调的关系,从而使整个的因果链也就无从继续发展扩张,这就是来自因果链自身结构的阻碍因素。
2因果链的扩张运行中.会产生恶性循环
在国民经济周期波动的初期和中期,资源供给状况以及生产结构各状况都有序地发展,然而在波动的后期,随着资源供给的持续恶化,生产结构也逐步失调,在很大程度上增加了各部门对资源的竞争,同时也在一定程度上加重了资源供给的恶化程度,各个环节在波动后期恶性竞争现象出现。以上的分析不难看出,因果链的运行可以形成经济周期内在和基本的核心波动,最终导致扩张和收缩的重复交替进行。每一次经济周期波动又有其各自的特点,通过需求、生产、投入以及支出这叫个环节影响因果链的基本波动。
在总结房地产经济与国民经济波动时,可以看出政策的倾向对经济波动的重大影响。政府的各项政策对房地产经济增长和波动都产生着加强、阻碍的作用。因此,政府的各项政策都带有抑制波动和加强波动两个方面的作用。下面是本人总结的政策影响以及具体实施:
1政策波动的影响
在国家发展的过程中,国家政策会做出相应的调整,那么在政策调整的过程中,具有不规则调整的特性,而经济发展是具有一定的规则性的,所以国民经济和房地产经济的波动容易受到政策变化的影响。
2我国行政干预突出特点为目标一致性和多级性
目标一致睫是指中央政府的具体政策下达到各级政府部门后,各级政府部门行动积极活跃,由于纵向调节的特殊性质在于,下级始终要服从于上级。但在经济增长和经济结构的管理、市场的管理和物价的调整等基本问题上,各级政府的行为几乎是同步的,我国自九十年代后期开始。国民经济逐渐走上稳步、发展的道路.房地产经济迅速发展,光是1992年一年房地产企业猛增三倍以上.这种现象的产生很重要的原因是由于纵向行政干预的结果。中央政府不但对全国国民经济进行整体的协调.同时还将直接干预下属的国有大中型企业,干预从投资、生产到分配等任何一个环节,而其中更有来自按行业、部门分级的干预。总结起来为:中央政府的政策(指令)一各级行政机关的执行一各企业,这些叠加起来的干预最终在企业的微观经济活动中体现出来。其后果是企业创造出来的经济实绩总是偏离集中计划的意愿值。
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